第1个回答 2013-08-06
第一个问题，办公楼出租业务是新会计准则中的投资性房地产业务吗？
一、新会计准则增设了“投资性房地产”科目，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
二、投资性房地产的范围指：
（一）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（四）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
三、综上，如果办公楼是整体出租的，应当确认为投资性房地产。如果是部分出租的，按照上面（三）规定...能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。也就是说，如果办公楼价值1000万元，用于经营和用于出租的价值能单独计量的，可以作为投资性房地产，不能单独计量的，不作为投资性房地产。
第二个问题，收取办公楼租金的会计处理，适预收租金的会计处理。
一、属于投资性房地产租金的帐务处理
（一）将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出
借：投资性房地产（原值）
贷：固定资产（原值）
借：累计折旧（办公楼累计折旧）
贷：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）
（二）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，
借：其他业务支出
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（三）取得的租金收入，
借：银行存款
贷：其他业务收入（或预收账款）
（四）提取税金
借：其他业务支出
贷：应交税金--营业税
贷：应交税金--城建税
贷：其他应交款--教育费附加
（五）结转租金收入、成本、税金
借：其他业务收入
贷：本年利润
借：本年利润
贷：其他业务支出
（六）上缴税金
借：应交税金--营业税
借：应交税金--城建税
借：其他应交款--教育费附加
贷：银行存款（或现金）
注：房地产企业的租金收入、支出，计入“主营业务收入”和“主营业务成本”科目。
二、不属于投资性房地产租金的帐务处理
（一）办公楼折旧摊销部分，
借：其他业务支出
贷：累计折旧（摊销）
（二）取得的租金收入，
借：银行存款
贷：其他业务收入（或预收账款）
（三）提取税金
借：其他业务支出
贷：应交税金--营业税
贷：应交税金--城建税
贷：其他应交款--教育费附加
（四）结转租金收入、成本、税金
借：其他业务收入
贷：本年利润
借：本年利润
贷：其他业务支出
（五）上缴税金
借：应交税金--营业税
借：应交税金--城建税
借：其他应交款--教育费附加
贷：银行存款（或现金）
注：房地产企业的租金收入、支出，计入“主营业务收入”和“主营业务成本”科目。