拆迁补偿中房屋住改非的补偿标准是怎样的

Question

如题所述

Answer 1

一般来说，房屋用途不同，在拆迁中的补偿标准也不同，可分为三类：一类是纯粹的住宅；一类是纯粹的营业用房；还有一类是由住宅作为营业用房进行使用，我们称之为“住改非”房屋。有些地方在拆迁中将三类房屋规定了不同的补偿标准，也有些地方未作规定。关于前两类房屋的补偿标准通常相对明确，但是对于“住改非”房屋，各地的规定却经常不一样，且分歧较大，利益纠葛明显，而这类情况又具有多发性，拆迁补偿安置中应对这类情况作何处理？
首先，要对房屋的性质有一个认定，一般以关于拆迁方面的地方政府规章为依据来进行认定。因此，被拆迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时，应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如，如果纠纷地为北京，判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照；如果纠纷地为上海市、重庆市、山东省等地，通常的判断方法以房屋所有权证标明的用途为准，对房产证上未标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。
如果没有地方政府规章可循，可以将“建房函字【1993】23号”文件作为判断房屋使用性质的法律依据。“建房函字【1993】23号”文件是建设部在1993年所作出的《对湖北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》，其相关内容如下：在拆迁中，对私房非住宅，应根据房屋产权上所登记的房屋使用性质。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。如没有实行房屋使用变更登记，则可参考房屋所有人的经营是否合法，以及经营情况确定其房屋使用的性质。根据这一文件，拆迁开始以后私房性质的确认，原则上应当以房屋产权证上所登记的房屋使用性质为准，对于住宅房屋改为非住宅房屋而未经登记的，按以下方式处理：1被拆迁人补办变更登记----按非住宅房屋进行补偿安置；2被拆迁人未办变更登记--------经营活动真实存在且合法------按非住宅房屋进行补偿安置。
其次，关于房屋性质的确认主体。依《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定，关于房屋的性质（用途），当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定，其中的原因之一就是，房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂，住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍，给认定带来了相当难度，为当事人提供协商的空间，容许他们综合各种情况作出客观判断，无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时，在协商不成时，将此问题交由规划管理部门进行确认，为进一步解决问题打开了通道。对被拆迁人来讲，不妨一试。如果规划部门确认的结果对被拆迁人或拆迁人不利，双方均有提起行政诉讼的权利。
其三，依法对房屋的使用性质形成确信以后，属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。

Answer 2

现如今很多农民开始寻求农田之外的致富路径，如将农村住宅用于开办“农家乐”“民宿”进行“住改非”用于经营活动。特别是在很多景区附近，这已经成为一种较为普遍的现象。那么这些房屋遇到征收时如何补偿呢？首先，是现有法律框架内对参照情形的认定。在司法审查确认属于合法建筑的情况之下，对于认定农村房屋的实际用途，同样可以参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定进行，应当审查:是否办理经营手续(营业执照、税务证照、组织机构代码证、卫生许可证)，是否缴纳税款(具有完税证明)，有无购销协议、发票，经营时间及场所情况等进行综合判断，等等。其次，对于被认定为合法的营业性房屋，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等时机情况给予适当补偿。最后，对于房屋的价值评估，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的。应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。总而言之就是为了公共利益征收集体土地时，要给予当事人公平合理的补偿，保障被征收人的生活水平不降低。

Answer 3

除了被征收房屋价值的补偿外，还应包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。住改非的房屋除了比普通住宅多了停产停业损失的补偿外，在房屋评估上，也存在差异。由于这些房屋有较好的地理优势，其租金收入或市场交易交割远远高于同区域其他住宅房屋。