什么是投资性房地产（试举例说明）？其后续计量如何进行？

Question

如题所述

Answer 1

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
　　投资性房地产应当能够单独计量和出售。
　　一、本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。
　　二、企业应当按照投资性房地产类别和项目进行核算。以成本模式计量的投资性房地产在“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目中计量；以公允价值模式计量的投资性房地产在“成本”和“公允价值变动”科目中计量。
　　三、投资性房地产的主要账务处理
　　（一）采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。
　　（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理
　　1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
　　2. 将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记本科目（成本）， 原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“库存商品”科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“营业外支出”科目。
　　将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“营业外支出”科目。
　　3. 投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记“在建工程”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）。
　　4. 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
　　5. 将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
　　6. 出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款” 等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）， 按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“投资收益”科目。
　　投资性房地产后续计量是指取得这项投资性房地产后采用什么后续计量方法。新准则规定有成本模式和公允价值模式，成本模式符合一定条件的可以转换成公允价值模式，但公允价值模式不能转换成成本模式，这是一种单向的转换。

Answer 2

　　投资性房地产主要是两个类型，一个是出租建筑物，出租土地使用权；另一个是持有并准备增值后转让。
　　后续计量有两种模式，
　　一种按成本进行后续计量，按照准则规定，需要按月计提折旧和摊销，有减值迹象的，经测试后需计提减值准备，已计提减值准备的投资性房地产价值得以恢复，不得转回。
　　具体分录：借：其他业务成本
　　贷：投资性房地产累计折旧
　　借：资产减值损失
　　贷：投资性房地产减值准备
　　借：银行存款
　　贷：其他业务收入（租金收入）
　　二、按照公允价值模式进行后续计量
　　借：投资性房地产---成本
　　贷：银行存款
　　公允减值下降，借：公允减值变动损益
　　贷：投资性房地产----公允价值变动
　　公允减值上升，借：投资性房地产
　　贷：公允减值变动损益
　　根据准则规定，投资性房地产后续计量模式可由成本模式转为公允减值模式，不可由公允价值模式转为成本模式，由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与原账面价值的差额，调整留存收益。具体分录
　　借：投资性房地产----成本
　　投资性房地产累计折旧
　　资产减值准备
　　贷：投资性房地产
　　利润分配---未分配利润
　　盈余公积

Answer 3

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
　　主要包括：
　　1.已出租的土地使用权
　　2.已出租的建筑物
　　3.持有并准备增值后转让的土地使用权——这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。
　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
　　可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。
　　1.设置“投资性房地产”科目核算；
　　2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。
　　3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
　　（一）采用公允价值模式的前提条件
　　同时满足以下两个条件：
　　1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
　　2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
　　（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
　　1.设置“投资性房地产”科目核算，明细科目为“成本”、“公允价值变动”；
　　2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。
　　3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。
　　待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。
　　4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。