2010年年底的楼市反弹就是一个很好的反例,去年年末深圳传言限购政策将到期,导致楼市出现一波激烈反弹。被压抑大半年的投资需求突然爆发,世联地产的统计数据显示,深圳去年最后一个月的成交量环比增长了64.6%,北京反弹幅度更大,环比增长85.2%。杭州、上海分别环比增长56.7%和47.2%。 但这种势头没有延续到今年,世联研究认为,这是因为“新国八条”的及时出台,市场需求被短期遏制。但如果明年没有“新国八条”这种强力政策压制,未来楼市的反弹会如何? 土地增值税虚晃一枪 住建部一位官员向记者表示,现在民众的视野都集中在限购上。实际上“新国八条”还包括其他的调控措施。 其中京版调控措施明确,将对定价过高增值额过大的项目提高土地增值税预征率。此前《中国经营报》也曾独家报道,在国务院下发的房地产调控相关文件中,确实包含了对“高出区域平均价格的高档楼盘重点进行土地增值税清算”的内容。 其实早在去年年初的第一波调控中,业界就曾预计土地增值税将成为楼市调控的重点。因为现在的土地增值税采用的是以销售额1%的税率预征,而实际上,按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,该税收将实施累进税率,最低30%,最高达60%。 在去年传出要清算土地增值税的消息后,世联地产就有报告指出,2009年开发商按现行预征率,最多只预付了763亿元土地增值税,如果国家严格累进税率计算,2009年开发商应缴土地增值税额最少也达到2641亿元。换言之,仅2009年开发商就要补交近1800多亿元的税款。可见在土地增值税上动刀,对开发商而言可谓伤筋动骨。去年以及早在2007的所谓“清算土地增值税”的行动,最终都不了了之。 “北京只表示提高土地增值税预征率,这已经比预计打了折扣。”上述住建部的官员表示,主要是担心政策叠加的后果。无独有偶,2月中旬广州国土房管局的知情者也曾向记者透露,穗版的调控细则也规定,如果开发商卖房与区域内价钱相比偏高,将要严格执行土地增值税清算。但最终结果却是穗版国八条细则对此只字未提。有业内人士表示,京版细则打折扣,穗版细则更是“折上折”,“显示地方政府还是担心调控太猛,市场受冲击太大。” 在已出台的政策细则中各个城市出台的力度各异,大部分在“新国八条”的细则基础上,还出台了部分更严厉的政策。例如北京除了针对定价过高的项目提供土地增值税预征率,更是要求土地价格不得超过之前的价格。 成都、南京、无锡等城市明确要求预售项目3月之中不得提价,3个月后提价必须重新申请预售证。而青岛也要求恢复征收新建商品房转让手续费等等行政手段。 这一系列的行政手段能否短期内平抑楼市,让保障房措施发挥长效作用,以开创出楼市新格局?有待观察。 参考资料HB.
www.ynvillas.com 、sd