长租公寓集中式收房面临哪些风险

Question

如题所述

Answer 1

您好
一、长租公寓行业壁垒分析
1房源
对于长租公寓整个行业来说，最大的难题就是集中式公寓的拿房困境。
要实现社区型公寓的前提就是整租，而整租的前提是你能整栋地拿房。那么，整栋租赁的空间资源在哪里找?生地开发不可能，就只能在存量空间。但整栋租赁就意味着更多的物权人，这就为其顺利拿房生成了第一道障碍。
第二，如果拿商业用地或产业用地，这本身就是价值倒挂，在高企的土地成本下，利润还剩几何?第三，随着这个市场的日趋火热，更多竞争对手的加入也将托高物业成本。
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2、地址选择
目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。
肯德基的选址模型是一个很好的借鉴，为什么它会开这么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址，包括从人流、交通、周围的客单价等。
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3、房价上涨
通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面，超过一千户的楼盘不多，考虑到80%左右的自住率，意味着只有200套的可租赁房源，通常这些地方已经有三个以上的二房东，再加上个人房东，所以这里的盘源紧张程度也决定了成本和拿房周期以及难度。其二，租金的预测更加困难，通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。
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4、资金壁垒
如果一个公司刚刚进入这个行业的，就要抱着一种长期抗战的心态，投入可能需要三年、四年，通常做的比较好的三年收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。
目前，市场上多数长租公寓企业仍然靠着资本投资维持运转。但是，资本的耐心是有限的，是否能在预期时间内建立盈利模式、实现扭亏转盈是目前长租公寓企业面临的生死挑战。
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5、成本控制
长租公寓的盈利模式其实很简单，房租差价和管理费，属于传统的重资产模式，其最重要的在于成本的管控，例如收房成本、装修成本和管理成本。选择一个好的管理系统，通过对出租、收租、退租的流程自动化，提高管理效率，将有效减少成本的支出。