第1个回答 2014-06-22
小区商铺投资技巧与投资实例
一提起投资商铺，大多数人都觉得不敢想——没有一百万元以上的资金，哪敢梦想“一铺养三代”？
殊不知，商铺有很多种，除了北京路上的“铺王”、天河城寸土寸金的旺铺外，还有许多小区商铺也是大有“钱”景的：
第一，门槛低，十几万元也可以。第二，收入可观，“稳阵”每年赚7%~8%的收益，而且商铺还有随时升值的可能性！
“国家正在加大对房地产市场的宏观调控，尤其是住宅方面，现在投资社区商铺是一个良好的时机”。有行家表示，小区商铺目前的供应量比较大，而投资风险偏低、收益稳定，只要“选得巧”，价格上升的可能性很大，而较为偏远的大型小区盘的小区商铺升值以及收租潜力将会更大。
优先考虑临街商铺
小区商铺可分为临街商铺、小区内商铺和小区商场铺三种。有多年投资经验的资深人士郑加强建议投资者优先考虑投资新区的临街商铺，而封闭小区内的商铺就不太主张投资，因为其仅面向小区内居民，不容易出租和升值；另外，社区裙楼和非首层商铺的风险也较大。
中原地产研究部林莉建议，投资者选择商铺要谨记“三跟”和“三避”，即跟政策规划、跟人流、跟产业区；避拾漏心态、避主干道、避高架桥底。
新区小区商铺更有潜力
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，投资社区商铺必须充分考察商铺的发展前景，这将决定商铺能否升值，在这方面他更看好新区；其次是考虑周边环境居民的素质和消费人群的类型，比如荔湾区的人口逐渐减少，而且以老年人居多，就不太利于社区商铺的发展；另外，政府和发展商在该区的商业规划直接关系到商铺的长远发展。因此他认为目前小区商铺的投资机会主要集中在大盘和新区如番禺区和花都区。
郑加强亦看好新区的小区商铺，特别是萝岗区和南沙区因为政府开发的力度正在加快，发展空间大，所以前景更为看好。他举例说明，萝岗区政府所在地附近的商铺价格每年都呈不同幅度的上涨，2004年平均价格为6000元/平方米，2005年为7000~8000元/平方米；目前价格已经去到10000元/平方米了。
投资实例
苏先生是一名保险从业员，年收入约8万元。有了闲钱后，苏先生第一个投资的物业就是商铺，苏先生认为商铺投资虽然高风险但也有高回报。经过多方面的考察以及专业中介公司的帮助，苏先生在2004年3月购得中海康城小区商铺，面积34.5平方米，购入价为28.8万元，两个月后以2300元/月租出。2005年6月苏先生以43.75万元卖出，初步计算获得纯利20万元。
快速计算器：
李先生用50万元启动资金（一般指手头闲置的资金），购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元(10年)，月供为7500元／月，假如市场平均投资收益率(有租约的情况下)为10%左右，根据市场平均估价，该商铺的平均租金收入为10400元/月，则：
●年租金收入：10400元×12月-10400×14%(租赁税费)×12月≈107328元;
●年供款:7500元×12月=90000元;
●年收益额:107328-90000=17328元;
●贷款10年净收益:17328×10年=173280元;
●10年后资产总额:1250000+173280=1423280元;
●毛利润为:1423280-500000(启动资金即首付款)-1250000×3%(交易税费)=89万元;
●平均每年收益(年利):89万/10年=8.9万元。
注：这只是一个静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分了解市场，才能得到良好回报。
三类小区商铺各有优势
●小区临街商铺
目前平均投资回报率：6%~10%；
适合投资对象：资金充足的投资者；
商铺特点：经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，容易获利。
投资注意：
1、商铺面对的是二级马路面还是六车道的主干道路面。一般来说主干道路面的商铺比较难吸纳人流，如果该主干道路面商业成行成市的另当别论。
2、区域内消费的人群主力是小区内还是小区外。尽管有部分小区商铺面向街道，但是主要消费人群仍然为小区居民，这样投资临街商铺就同投资小区商铺没有什么区别，如番禺祈福新村。若临街商铺面对的客户除小区业主还有外围的客人，投资前景就相对乐观，如天河北的芳草园。
3、路段附近有写字楼或其他楼盘在建，或者将会有地铁，都将令商铺升值；如果建高架桥就可能不利于升值。
4、所选地点的区域性商业气氛是否浓厚等。
●小区内商铺
目前平均投资回报率：4%~6%；
适合投资对象：资金相对较少的投资者；
商铺特点：目前未成熟的小区（即小区尚未完全入住）商铺的售价一般在7500~12000元/平方米左右。成熟的小区商铺则在10000~20000元左右。
投资注意：
1、小区的管理问题以及小区居住人口数目，因为小区内商铺一般是为满足小区居民需要。
2、小区周边是否已经有成型的商业系统。如果周边已经有较成熟的商业配套，那么商铺营运就较困难，租金收入也不会高。
●小区商场铺
目前平均投资回报率：3%~8%；
适合投资对象：有一定投资经验的投资者；
商铺特点：投资最为被动。受发展商整体操控。
投资注意：
1、了解发展商卖出铺的数量，若50%以上的商铺已售出，将不利于发展商对整个商场的包装和宣传，投资的商铺升值可能性也会降低。
2、留意商场的整体规划状况，以及管理状况。若商场经营不善或管理不过关，投资者随时会触礁。
搜铺：
▲15万元~20万元
◆白云区白云尚城花园：新广从公路以西，小区内铺，可挑选25平方米左右商铺，单价9500元~12000元/平方米，租金回报率7%~8%。
◆白云区金碧新城：石井镇黄石公路以南,石井河以东,京广铁路以西地段，小区内铺，可挑选25平方米左右商铺，单价9000元/平方米左右，租金回报率7%~8%。
▲25万元以上
◆海珠区富力现代广场裙楼商铺：工业大道西侧广州劲马锅炉厂地段，商场铺，可挑选12平方米左右商铺，单价3.5万元~5万元之间，租金回报率8%左右。
◆黄埔区黄埔花园：广深公路南面、丰乐路以东、乌冲河西，临街铺，可挑选15平方米左右商铺，单价1.3万元/平方米左右，租金回报率8%左右。
▲30万元以上
◆天河区汇景新城C2、C3街区：华南农业大学实验农场地段，小区内铺，可选择35平方米左右商铺，单价1.3万~1.8万元/平方米，租金回报率9%左右。
◆天河区骏景花园南苑：中山大道骏景花园，小区内铺，可选择20平方米左右商铺，单价1.6万元~2万元/平方米，租金回报率10%左右。
▲50万元以上
◆白云区时代玫瑰园：新广从公路永泰收费站西侧，临街铺，可选择35平方米左右商铺，单价2.2万元/平方米左右，租金回报率6%左右。
◆越秀区东鸣轩：中山四路199-235号，临街铺，可选择35平方米左右商铺，单价2.5万~3万元/平方米，租金回报率8%左右。