第1个回答 2022-07-04
作为一个长租公寓3年多的从业者，每一次在做竞品公寓分析时，对比的都是同行业的品牌公寓，像冠寓、泊寓、碧家、草莓......等等但3年的从业经验告诉我，其实大家都是抱团者，而不是竞争者。集中式长租公寓最大的市场竞争者不是同行业，而是存量民房，即小区住宅。
为什么这么说，我国从2008年之后，中国的房地产经历了10年的辉煌时期。当时通过各种政策激励，加上人口红利等等因素，让房地产行业得到快速发展，但高速且无节制发展的后果，衍生了部分地方大量空置房产，俗称“鬼城”。
为了减少这样子的空置房或者闲置物业，国家制定了一系列的政策，加大租赁市场的发展。于是，长租公寓在新的政策引导下，逐步成型，慢慢发展成为现今我们在市场上看到的各大品牌。但总体来说，很多人都觉得彼此间的品牌是竞争对手，大家互相参考，你来我这考察，我去你那里看看，总想通过一些所谓的竞品调查手段，把对方摸透，摸清，最后制定新的策略，看能不能把对方比下去。
对于我而言，所谓的行业竞品，其实是“发大镜看蚂蚁，一亩三分地”，最大的市场竞争其实是空置住宅房或者说是自建农民房，所谓的集体式公寓在民房这个大人面前，长租公寓就是一个刚出生的婴儿。只是大家都想成为这个婴儿的头部，却没有想到大人一直在嘲笑这个婴儿的奇怪举动。
我们来思考一个问题，什么样子的人会选择长租公寓，而不选择居住环境更好的住宅或者价格更加低廉的民房。
1.居住氛围是两者最大的区别
长租公寓在居住空间上一定没有小区住宅舒适，但是其居住氛围是小区房无法比拟。因为长租公寓的社区文化属性比小区强烈。一个相对狭小的空间，朝九晚五的租户时常在这个空间里相遇，大家彼此容易在这种空间中产生联系，更加容易促进领里关系发展，加上工作人员的适当性引导，大家很容易就成为朋友，这就衍生新的社交关系出来，俗称空间社交触感。
2.功能分明的社区活动空间
现在的长租公寓一楼都自带功能区版块，这个相比小区性的大型花园，面积上没法比拼，但是因为其功能紧凑、齐全，吸引了许多人使用，一旦有部分群体开始使用之后，会让一部分观望者产生兴趣，久而久之，功能空间的效果就会愈加明显，最后形成门店的独特的生活氛围。
3.相比农民房，公寓更加轻奢
我相信居住过农民房的人都知道，农民房除了价格上具有优势之外，很多时候其居住环境肯定比不上公寓。因为公寓有对应的管理措施，例如公寓上得卫生打扫、设备维修、人员进出管控、安保监控等等，这些肯定比农民房的居住环境好，而且基本上家具家电配置齐全，基本上就是拎包入住，省时省力，可以说长租公寓对于单身且年轻的人士会有一定的吸引条件，这部分群体愿意为此支付一定的费用。
4.年龄群体、收入结构是次要因素
一般来说，公寓会比较偏向年轻化群体，很少会有年长者居住。可以说，年轻、收入中等的部分白领会选择居住公寓，而年长、收入高的人群会选择居住小区房，以此来提高生活质量。、
无论是同行业的竞品，还是小区住宅，都有其对应群体，只是在进行行业分析时，或许行业从业者可以从另外的角度思考门店自身的运营策略，而不是单单从圈内看对手，而应该选择更大的市场看对手。
毕竟这场竞争，才刚刚开始。