第1个回答 2021-12-03
我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：雕叔你好，孩子马上读小学想买学区房，请问买学区房要注意什么？
回答：你好！学区房一直是家长争议的话题，虽然说以后人们买房会越来越注重品质，但很多家长为了给孩子创造更优质的教育环境，依然是学区重点考虑在前的。在买房的时候，买房者通常听到名校学区就会买账，但背后的差距却是你不了解的。你买房时开发商只会告诉你是什么学区，不会告诉你是什么性质的学区，也不会跟你说有什么区别，很多买房者听了介绍，都觉得房子不错，学区又好，但你真的了解他们口中的“学区”吗？其实学区校分直属、托管、和合作办学这三种性质。1，直属分校直属分校归于同一个行政区，由本部直接办理和差遣教师教学，分校和本部归于一个行政，教学管理等保持一致，一般来讲，直属分校的教师和主要骨干力量是由本部分配的。2，托管办学托管办学，是指分校属于同行政区，通过名校托管办学后，薄弱学校与名校统一管理制度，统一调配老师，统一质量管理，统一考核评价，一般不一定会有本部派去的老师，但是老师会与名校老师在一起统一备课，主要还是原有学校的师资。拖管办学，是指分校属于同行政区，通过名校拖管办学后，薄弱学校与名校一致管理制度，统一分配教师，统一管理，一致查核评价，但一般不一定会有本部派去的教师，但是教师会与本部教师在一起一致备课，师资也大致和本部同样的师资。3，合作办学合作办学，是本校和分校压根都不属于同一个区的教育局，而且这种合作方式也比较新，应该说现在还没到检验教学成果的时候，这类学校不一定会有本部派去的老师，并且老师也不与名校老师在一起统一备课，采用的管理制度和教学制度也与名校不同。买房，学区不能仅听开发商的一面之词，要想了解它的学区性质，最好的办法就是咨询教育部门进行求证，避免房子买了以后产生不必要的纠纷，所以说买学区房的一定要自己去了解清楚，才不会踩雷！
提问：雕叔你好，我们家庭想置换一套140平-160平改善型住房，为以后孩子做打算（需要考虑教育因素）。目前名下有两套房，一套86平西锦国际广场二期（自住），一套93平复地御香山（毛坯），打算卖掉一套做置换，想不好卖哪个：西锦国际的已装修自住，出售总价不高但好租；复地御香山交房后没装还是毛坯，出售总价高些但以后可能升值空间更大。如果置换改善型买哪个地块的比较好？买新房还是二手房？什么时间入手？（目前并没有很着急，今明两年入手都可以）想听听雕叔的建议，就我的情况如何配置资产比较好？关于卖房、买房什么方案是最优的？置换的话综合考虑居住舒适度、通勤、教育、保值增值几个因素，买哪些区域板块的比较好？谢谢。
回答：首先来说，复地御香山肯定已经在价格高点了，我建议及时收割，一方面过渡需要已装修的来自住，另一方面此时的时机比较适合盈利高点，再往后，你说的升值空间还很大，我倒觉得猛涨的可能性不大了。当然，西锦国际也不存在猛涨，至少两个都不猛涨的前提下，留一个自住，留一个套现，然后去杠杆更大的楼盘或者说房源。接下来你们新二手房都可以选，都各有优劣的。1、如今新房基本上都是改善型的楼盘，地段好点热门的，价格有倒挂，可以满足改善的需求，但是缺点也明显，那就是不带学区或者说普通资格的你们，不容易买到。真正在成都可以说学区的话，基本就是看青羊新城的建发央著、玉润金沙；高新的中洲锦城湖岸（学区好，但是普通基本无望）；天府新区的天府公园西F4，比如首开龙湖云著（普通没戏）、保利和光屿湖（普通可能有戏）、万科天府锦绣（普通可能有戏）、蔚蓝卡地亚花园城（普通没戏）、招商时代公园（普通没戏）。其他的都不能说可以很好的满足你们这一需求了。2、二手房的话，当然就不限制你们的顺位度和是否普通了，这个可选项很宽泛，就看你们的总价预算了，比如青羊五区、高新五区、大源等区域，都是可以入手的。当下新房，可以尽量看中了去摇号，选择核心板块的口碑楼盘，适当向学区或者地段让步，现在是值得入手的。二手房的话，预计接下来会进入平稳的寒冬，持续到明年初为止，期间尤其是年底，可能是比较好的淘笋阶段，就看你们能否把握住了。.
提问：雕叔你好！孩子上大二毕业后想去成都找工作，现亲戚有成都高新区购房资格，犹豫现在借名买房，还是买不限购的、等以后有资格再买，但是现在房价已经够高了，又担心不买房价上涨更买不起。
回答：限购区比不限购区各方面资源更好，上涨潜力更大。房价究竟有没有高到大家买不起的程度？还没有。房价的高低是一个价值的衡量，对于有居住需求的人来说房价再高也要买，最终也买到了。对于没有需求的人来说房价再低也觉得贵。所以这样的价值偏差还是比较影响房价高与买不起房的评判结果。房子只要有需求卖得出，那么就不会是高到买不起的程度。房价的高低也并不是全国都高，北京、上海高不代表二线城市也高，二线城市买不起不代表三线城城市的价格不能接受。高房价的发展趋势不可否认，但是买不起房的趋势却并非像多数人所说的那样。如果可以变换购房的角度减小面积、下调地段房价也可以降低不少。
提问：雕叔，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？
回答：未来房价肯定会上涨，尤其是一、二线城市，以及城市群周边城市，或经济相对较好的东部城市。为什么房价会上涨是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能是人民币贬值。房地产仍然是一种很好的保值资产。刚需应该抓紧时间买房。从长远来看，房价大幅下跌的可能性不大。存钱收益跑不赢通胀。从保值和收益的角度来看，存钱并不是一个好的选择。
提问：雕叔你好!我是双流农村的户口，为了买天府新区的房子，把户口迁到了高新西区快一年了，现在不能在村上买社保了，因为户口已迁走，老婆孩子的户口还在双流农村,我没有单位，自由职业，以前只有农村社保，像我这种情况是以个人名义在成都买社保呢，还是挂靠一个高新南区的单位买社保?顺便做高新南区的购房资格，请问如何联系高新南区的单位呢?多久才有高新南区的购房资格呢?没有直系亲戚在高新南区有房子。谢谢！
回答：你好！只要你大成都户口满两年，就有买天新的资格。如果要获得高新南的资格，就要高新南区注册单位的单位社保需要满2。
提问：雕叔你好，隆基泰紫樾风华咋换了集团改名成了国贸·环球融创青云台了呢？这个楼盘咋样？
回答：隆基泰和紫樾书香，在龙泉大面；隆基泰和紫樾风华，在成华理工大。现在案名叫做国贸·环球融创青云台，主要是因为股权变更了，引入了国茂和融创来打造。紫樾风华所在的理工大东北侧板块，首先来说，它更北的美立方、V客尚东算是一个前车之鉴吧——除了三环内，临近三环，可谓是一无是处。靠近三环，自驾交通还算便利，但是也有较大噪音；往三环内，理工大和它没啥关系，还有铁路线分割，板块内还是以荒地居多，缺乏规划和打造。美立方这些楼盘，定位刚需，当初开盘六千多，到现在也不到2万的样子，还是趁了三环内的虚名和东进的东风。如果不是在三环外有龙潭产业园，在市场的受众上，恐怕更难有较大起色。再看青云台本身，主打的是108-128的套三双卫，有高层、洋房和叠拼项目，整体南北通透，布局还是合理的，就看拿地价1.6万的它开盘价多少了，我相信不会低，我也相信买单的人不会多。
提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？
回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多购房者会喜欢。
提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
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