第1个回答 2010-07-01
1、抵押：
杨**、李**诉李**、邬**典当已设定抵押的房屋行为无效纠纷案
原告：杨春风。原告：李俊香。被告：李雅文。被告：邬铁权。 第三人：四平市银城典当拍卖商行。
1991年4月21日，被告李雅文、邬铁权向原告杨春风、李俊香借款21500元，双方签订了借款抵押协议，规定借款月息4分，至1991年11月21日本息还清;被告所有的座落在四平市铁东区金融大厦对过31号楼1单元7楼二室一厅(61平方米)的房屋一处做为借款抵押物。借款期满后，原告多次向被告催还借款，被告始终借口推脱不还。1992年4月2日，被告背着抵押权人，将上述抵押房屋连同附属物品，以20000元的价格典当给四平市银城典当拍卖商行。原告得知后，即向四平市铁西区人民法院提起诉讼，请求宣布被告与银城典当拍卖商行之间的房屋典当行为无效，依法将此房屋判归原告所有。
诉讼期间，四平市银城典当拍卖商行请求作为第三人参加诉讼，要求确认典当行为合法有效，判决房屋产权归其所有。
庭审中经询问，被告李雅文、邬铁权对上述事实没有异议。
铁西区人民法院审理认为：原告杨春风、李俊香与被告李雅文、邬铁权双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的;原告在被告没有按约定期限偿还借款的情况下，向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的。被告未征得债权人同意，对第三人隐瞒事实，将已设定抵押权的房屋又典当给第三人，是无效的法律行为。第三人在典当房屋过程中缺乏调查造成失误，其请求不予保护。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第(二)项之规定，铁西区人民法院于1992年12月3日判决：一、被告李雅文、邬铁权给付原告杨春风、李俊香欠款21500元、利息8009.47元，共计29509.47元，此款于判决发生法律效力后，将被告房屋变卖，由原告优先受偿;二、驳回第三人诉讼请求。
宣判后，四平市银城典当拍卖商行不服，以抵押权人不持有抵押物的权利证书，抵押无效等理由，向四平市中级人民法院提起上诉。杨春风、李俊香表示同意原审判决。
四平市中级人民法院审理认为：被上诉人杨春风、李俊香与被上诉人李雅文、邬铁权就担保21500元借款达成的书面借款抵押协议，是双方之间真实意思的表示，应认定抵押关系成立。被上诉人李雅文、邬铁权不经被上诉人杨春风、李俊香同意，又将已作抵押的房屋典当给上诉人，其行为无效。原审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第(二)项及有关民事法律政策和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于1993年6月30日判决：驳回上诉，维持原判。
2、物权法中的善意取得案例
王某与李某系夫妻。双方于婚后购买一套商品房，但产权证上的所有权人登记为王某。后夫妻双方感情恶化，王某私自将夫妻共有的该商品房卖给于某。于某在查询了房产登记部门的登记簿确认王某是该房屋的所有权人之后，与王某签订合同。合同签订后，于某支付了合理的房款，并与王某到登记机构办理了房产登记。李某知道后起诉了于某，认为王某无权处分夫妻共同财产，王某与于某签订的房产转让合同无效，于某应将该房产返还。法院驳回了李某的诉讼请求。
评析：
该案中法院的判决是正确的，该案涉及到的问题就是我国物权法第106条规定的物权的善意取得制度。我国物权法106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这就是我国物权法确立的物权的善意取得制度。
很显然，该房屋属于王某与李某的共同共有财产，王某是无权个人处分的，但是，本案中的情况满足了如下条件：1、受让人在受让物时不知道对方是无权处分人或者有充分的证据证明对方是转让物的所有权人，即本人是善意的。本案中，该争议房产的所有权人登记为王某，于某并到房产登记部门查询了相关登记，登记簿与房产证上的所有权人都是为王某，足以让于某认为该房产的所有权人为王某，即于某在受让房屋时是善意的。2、受让人支付了合理的对价。本案中，于某受让房屋时已经支付了购房款，且价格并不低于同等房屋的市场价格，可以说明于某已经支付了合理的价格。3、该物已经交付给受让人或者是已经办理了登记过户手续至受让人名下。本案中，王某与于某已经到登记机构办理了房产过户登记手续。从上述三个要件中可以说明，于某在受让该房产是不知道该房产是共有财产，房产证及登记簿上也只登记王某一人，并且支付了相应的对价，办理了房屋登记手续，按照物权法第106条的规定，于某属于善意取得该房产，李某无权要求返还。法院的判决是正确的。
但是不是李某的权益无法维护了呢？不是，按照物权法第106条第2款的规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无权处分人请求赔偿损失。即李某可以要求王某赔偿其损失，来维护自己的权益。
3、物权优先效力案例：沈阳金龙宾馆与沈阳商业城广告有限公司侵权纠纷上诉案
2000年4月13日，沈阳市城建局经市政府授权作为甲方与该市商业城股份有限公司作为乙方（以下简称股份公司）签订该市“一路两环三街”户外广告经营发布权购买协议书，约定将关于该市“一路两环三街”（指该市正在建设中的东西快速路、一环、二环、北陵大街、黄河大街、北京街）路段的十年户外广告经营发布权以人民币5000万元的价格由股份公司购买。买断路段户外广告经营发布权的范围为买断路段的路面上、桥体及路段两侧的第一视线内建筑物、桥体两侧的路面上及两侧的建筑物所发布的户外广告均在买断范围内。股份公司以外的公司不得在买断路段上设置发布户外广告。协议签定后，股份公司授权其子公司广告公司经营广告业务。金龙宾馆系一家涉外三星级宾馆，2000年其经城建局批准在自己家的楼顶设置了广告牌，城建局与股份公司签定购买协议后，金龙宾馆未再进行该广告的年审，也未再办理继续审批手续。广告公司以金龙宾馆未经其同意擅自在上述买段路段范围发布广告，侵犯其独家经营权为由，要求金龙宾馆赔偿损失，双方协商无果。广告公司遂提起诉讼，要求金龙宾馆承担侵权赔偿责任。
[审判]：
判决认为，本案当事人讼争的广告经营发布权系广告公司由股份公司与原城建局订立的买断协议，并经股份公司授权而来的，从该协议约定的内容来看，股份公司系于订立协议之日起十年内独家买断该路段的经营发布权的，但该经营权毕竟是股份公司与原城建局的合意所为，且我国现行法律中对此项权利并未加以规定，故该经营权不属于物权，不具有排他性，因而，金龙宾馆设置广告牌之行为亦不构成侵权。
金龙宾馆作为建筑物的所有权人，对物有全面支配并排除他人干涉的权利，而广告经营发布权不属物权，系缔约双方自由创设的一种权利，从该买断协议约定条款来看，具有债权性质，而债权系相对权，其存于特定的当事人之间，不具有社会公开性，第三人难以知悉其存在，因而无排他性，如此，在金龙宾馆这一特定物上就存在既有物权即所有权，又有债权即广告经营发布权两种权利并存的情形，并发生权利的冲突 ，物权优于债权。广告公司的广告经营发布权亦不能对抗金龙宾馆对其所有的建筑物所行使的占有、使用、收益处分的所有权权能。广告公司直接向金龙宾馆诉请侵权赔偿，于法无据，不应支持，当然，广告公司可经股份公司授权并依买断协议追究对方债务不履行的违约责任以寻求救济。依据《民事诉讼法》的有关规定，判决，撤销原审判决。驳回广告公司诉讼请求。
[推荐理由及指导意义]：
此案系同一标的上物权与债权并存发生冲突时物权具有优先效力的典型案件，对今后审理此类案件具有指导作用。并被《人民法院报》收入指导案例专栏。
根据物权法定原理，物权的种类和内容，除法律有规定外，不许当事人任意创设。判决充分运用法学理论，确定了广告经营发布权的债权属性。而所有权系典型的物权，所有人对标的物的占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉。债权种类与内容给予契约自由原则，得由当事人自由约定。当两种权利存在于同一标的物上发生冲突时，相对债权而言物权因法律赋予其直接排他性，而应给予优先保护。
4、添附
宋某诉李某等六人返还财产案
「基本案情」
南京市玄武区碑亭巷2号房屋于1958年被私房改造，由南京市房产经营总公司接管。1990年10月5日原告宋某从本市三条巷通过交换承租了碑亭巷2号房屋。1991年4月12日宋某与南京市房产经营总公司城北公司签订协议将碑亭巷2号房屋沿墙拆除，改为门面房使用，另搭建阁楼16.1平方米。南京市房产经营总公司按建筑面积20.7平方米、其它面积16.1平方米收取租金。2001年9月18日玄武区落实私房政策办公室对碑亭巷2号房屋撤销改造，退还给产权人。被告李某 等六人继承了本市碑亭巷2号私房一处。
2002年9月17日原告宋某诉至玄武法院要求被告方补偿搭建的阁楼价值款54740元。被告方则认为，搭建阁楼未经被告方同意，原告要求补偿，应找市房产经营公司补偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经鉴定，阁楼现有价值为26710元，其中建筑成本价值为2210元。
「法院判决」
玄武区人民法院审理后认为，原告搭建阁楼的行为得到了原产权单位南京市房产经营公司的认可和同意，不是原告擅自搭建。该房落政后，交还被告方使用和管理，被告方实际取得了原告方搭建的16.1平方米阁楼的使用权。根据公平原则，原告搭建阁楼的费用被告方应当承担。承担费用的多少，应根据搭建该阁楼所实际支出的建筑成本价和被告方实际取得的利益综合考虑。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第三款之规定，判决：
被告李某等六人于判决生效之日起十日内支付原告宋某16.1平方米的阁楼建筑成本价格2210元。
「案件评析」
本案在审理过程中，原、被告双方存在以下争议：
一、关于搭建的阁楼是否构成添附。
原告认为，原告在承租期间对房屋进行了翻建，新增了16.1平方米面积，按民法理论，新增的16.1平方米面积属添附。被告认为，讼争阁楼无论在公房管理期间，还是私有状况，依法均不能取得房屋所有权，故不存在添附问题。玄武法院审理后认为，根据我国民法理论，添附是指附合、混合和加工三者的统称。附合是指两个或两个以上分属于不同所有人所有的物附合在另一物之上，而成为该物的组成部分且无法分离，或分离后将大大降低其价值的财产结合状态。法律设立添附条款的意图在于防止一物为多人所持，提高物的使用效益。添附物所有权单一化的规定，具有强制性质。只有使添附物依一物现状继续存在，才能维护物之经济价值和社会秩序，有益于社会经济的发展。本案中原告搭建的阁楼与被告的房屋已形成一个整体，非经毁损、拆除，二者不可分离。故原告搭建的阁楼已构成添附。
二、该阁楼是判决拆除还是折价补偿
原告认为，原告对房屋的添附属善意的添附，原告是为了更好的维护房屋，而进行翻建的，该房已发还被告方，被告已取得了该房的实际使用权，原告搭建的阁楼与被告房屋已成为一体，无法拆除。故被告应该给予补偿。被告认为，该房发还时是按住宅性质发还的，并未计算阁楼面积。原告搭建阁楼是为了做生意，并不是为了维修房屋。发还后，被告方有权要求恢复该房原状，不同意折价补偿。玄武法院审理后认为：
1、如果动产所有人拆除阁楼不构成损毁的或致房屋不便利使用，则动产所有人有权选择拆除或要求不动产所有人给予适当的补偿。依照《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理，没有约定又协商不成的，能拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人。”
2、添附发生后要恢复物之原状事实上已不可能或虽有可能而经济上很不合理。添附所有权的归属，传统民法理论通常按照当事人双方原来财产的价值大小确定。当事人就添附物所有权的归属，事先没有约定，则发生争议后又不能达成协议时，如果添附物能拆除，且拆除花费人、物、财力较小，可由添附人拆除。如果拆除花费人、物、财力效大，且拆除后会降低原物的价值或添附物价值的，不宜拆除。本案被告方实际取得了原告方搭建的16.1平方米阁楼的使用权。从添附物的有效、合理使用出发，兼顾双方利益，应将添附物折价归一方所有比较妥当。阁楼如拆除既损害部分房屋，原告得到的也是一堆毫无使用价值的建筑材料。根据公平原则，原告搭建阁楼的费用被告方应当承担。承担费用的多少，应根据阁楼的价值和被告方实际取得的利益综合考虑。
三、阁楼补偿款如何确定。
原告认为，被告应该补偿，补偿应按鉴定部门鉴定的阁楼的现有价值24500元进行补偿。被告则认为，鉴定部门的价格是在两证齐全的情况下的价格，原告搭建的阁楼没有取得两证，就是补偿，也只能按阁楼的成本价格进行补偿。玄武法院审理后认为，按民法理论，动产与不动产结合后，如已具备固定性及继续性的程度，该动产殆丧失独立性，在社会经济观念上两者已变为一物。添附人在房屋移交后，即丧失对阁楼的动产所有权，因而从此时起房屋所有人就应予以补偿。该阁楼是在归还被告方的产权房内搭建的，与该地段有产权证和土地使用证的16.1平方米房屋相比，是有区别的。原告要求被告按16.1平方米的房屋的实际价值进行补偿，违背了公平原则，由被告赔偿原告搭建该阁楼所实际支出的建筑成本价比较合理。故玄武法院按阁楼建筑成本的价格进行了判决。
此案判决后，原、被告双方均未上诉。