为进一步明确“三旧”改造成本核算标准，规范改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，近日，东莞市自然资源局发布关于《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引(公开征求意见稿)》公开征求意见的公告(以下简称《意见稿》)。
根据《意见稿》内容，涉及补偿的主要包括以下七项:(一)土地补偿;(二)建筑物主体补偿;(三)房屋装饰装修补偿;(四)构筑物、附属物补偿;(五)搬迁费补偿;(六)临时安置费(非住宅类物业的物业置换包含临时安置费);(七)停产停业损失补偿等。
重点如下:
1、取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，四层(含)以下已建房屋按建筑面积置换1:0.5比例商品房和最高不超过1:0.5比例保障型商品房。
项目不具备保障型商品房置换条件的，四层(含)以下已建房屋按建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。
2、未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，四层(含)以下不超过 600 平方米的已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换 1:0.5 比例商品房和最高不超过 1:0.5 比例保障型商品房。项目不具备保障型商品房置换条件的，四层(含)以下不超过 600 平方米的已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。3、私人住宅用地已建建筑面积不超过 150 平方米，或者已建建筑面积未达私人住宅用地面积 2 倍且不超过 300 平方米的，差额建筑面积可按照房屋重置价 3000 元/平方米购买补足，并置换 1:0.5 比例商品房和最高不超过 1:0.5 比例保障型商品房。同时符合以上两个条件的，采用孰高原则确定差额建筑面积。项目不具备保障型商品房置换条件的，差额建筑面积可按照房屋重置价 3000 元/平方米购买补足，并置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。4、被拆迁人累计置换商品房和保障型商品房总面积超出 600 平方米，或者置换商品房总面积超出 450 平方米的部分，只作货币补偿，不作物业置换。5、不符合物业置换的住宅房屋建筑面积，按照主体结构类型给予补偿，核算标准为框架结构 3000 元/平方米，砖混结构 2500 元/平方米，夹层(层高≥2.2 米)1500 元/平方米，夹层(层 高值得一提的是，对于完成签约、搬迁、移交等程序的被拆迁人，可结合具体时间节点给予差异化奖励，整体奖励核算成本最高不超过上述住宅类物业拆迁补偿成本核算费用总额 3%。
此外，文件提到，除本指引印发之日前认定的，且承诺在 2023 年 7 月 1 日前动工的存量项目外，其余项目均按照本指引核算拆迁补偿成本。