购买二手房，遇到卖房违约怎么办

Question

如题所述

Answer 1

余律师在办理大量案件的基础上可以回答一下：
对于只有定金合同的情况下，买方的止损措施是很少的，一般只能主张定金罚则
对于已经签订正式的房屋买卖合同，就可以有两个选择（可见正式合同的签订非常重要），一是要求继续履行合同（一般来看是最优选择），二是解除合同主张违约金
卖家误区：卖方愿意承担违约金，就有权解约？
有些卖方明确表示“我同意支付合同约定的违约金，所以我有权解除合同！”
这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。
所以，卖方愿意承担违约金，不代表买方就必须接受违约金并解除合同。
二 、卖方毁约，买方如何选择维护权益？要钱还是要房，钱该怎么要？
首先明确一点，当卖方违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖方已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖方不配合无法办理贷款，买方也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。
如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：
1、要求双倍返还定金。
双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金，通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。
2、要求赔偿约定违约金。
目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。
但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。
3、要求赔偿房价上涨的实际损失（或者说预期可得利益损失）。
房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。
房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。
总之，买方碰到卖方毁约，要学会不同情况不同对待，尤其是要结合自身情况，积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，更多房产法律问题可以搜索咨询合肥余智明律师处理。

Answer 2

如果只签订定金合同，一般定金合同约定的违约责任是双倍定金，如果签订了房屋买卖合同，一般违约责任约定的是总房款的20％，您看看你的合同违约责任怎么约定的，如业主不赔偿，您可以诉讼，加油！

Answer 3

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