工业园区、果蔬基地、成片的树林和正在修建的农民新村，是一进入凤阳县的大王府村就看见的风景。这个看似普通、也是凤阳最早进行大包干的村落，却散发着不一样的气息。
通过土地置换建设农民新村，节约了上千亩土地的大王府，提出了一个值得深思的话题：在城乡一体化的进程中，如凤阳这样较偏远的农村，农民用什么抵押及投资入股发展生产？为什么不能给农民的住房及其用地完整的物权？农用地的异地承包、自由流转如何保障？这些都是在中央全会决议公布后，亟待在法律层面得到明晰的问题。
农民新村建房村里补贴
大王府村民50来岁的付玉山（化名），最近有点烦。他和老婆站在田边，等着村里安排帮他耕地。10月14日这天，他望着远处一排排正在拔地而起的农民新居，脸色并不好看，“现在谁有这么多钱去盖新房子？不过，听说现在盖的这些房子，能办房产证了，就和城里的一样。”
大王府村是凤阳县府城镇下面的一个比较富裕的村子，有410户村民，人口1750人，耕地3669亩，荒山水面1620亩。2007年，全村实现社会总产值3250万元，人均18500元。
但付玉山一家，没有那么高的收入，“我也觉得住新房好，可钱在哪里呢？”另一位姓付的村民也说，“在大王府要住进农民新村，是要出钱出力的，连装修起码要花10万块钱。”
由于现在大王府的新村住房用地，是拿农民原来的宅基地置换的，你要住新房，就要把原来的宅基地交出来，而且要按照统一的规划要求，自己请施工队盖房子，从160平米到180平米不等。每亩地可以住8家，有院子带车库。
62岁的村委书记付玉珍开着手扶拖车，风风火火地从自家地里赶到新村建设现场，她说，“当然村里并不是一毛不拔，用地平整、通水通电、绿化都是村里出钱，打地基建框架也是村里出，另外，平均每户还补贴两万元。”“想不花钱就住新房，天下哪有掉馅饼的？”旁边的村民附和着付玉珍。
2007年6月大王府开始启动新农村建设，凤阳县进行了宣传，付玉珍说，“我们也不搞一刀切，谁有了钱谁就建，但按照统一规划。县里当时说要统一规划，统一办理房产证。以前农民宅基地的房子没有房产证，充其量就是那么个小产权证，现在说清楚了，就是给办房产证，我听得真真儿的。建好5栋，就办5栋。”
农民期待房产能抵押
“有房产证也没用，能当抵押吗？下面的地能当投资抵押吗？城里的房子为啥就可以？”曾经的养牛专业户王连和说，“我投入了3万元，养十来头牛，可贷个2万元都不行。信用社明明知道，每头牛至少能卖6000元，可人家说没有这项业务，也不可能抵押和担保。”
光有房屋产权，但房子底下的土地，到底归谁似乎依然不清晰。付玉珍的理解是，土地权就应该归农民。“反正我们没多想，就是我们的。因为我的地是拿宅基地流转置换的，全村人要30多亩地，但通过置换，我们的土地不但没少，还多出不止上千亩的土地，当然应该给我们房屋土地产权！”
目前，按照国家的现行规定，由于宅基地取得是无偿的，现行法律对宅基地及其房屋的流转有明显限制：一是经本集体同意；二是只能转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。
此外，宅基地及其房屋也不能抵押和投资入股。这种制度设计主要考虑的是，集体土地是农民维持生计的基础，对农民具有社会保障和失业保险功能。这与国有土地上的房屋有比较完善的产权制度大不一样，存在房地产权制度的城乡二元结构。
土地管理部门登记并发给农村集体宅基地“使用证”。但在现实生活中，制度与实际存在着明显碰撞。
小岗村委第一书记沈浩也证实，凤阳县已经决定在今年年底前，将出台相关政策，结合农村金融创新，凡符合要求的，农民建设的房屋将给办理房产证。这样房屋就可以抵押担保流转。
宅基地无收益权不合理
但是，农民的目标不仅要办房产证，还要办理房地产权证。这将是一项创新。因为现行的法律与之相悖，凤阳县也正在积极研究、商讨这些事情。农民正亟待根据十七届三中全会的精神，在法律上尽快做出相应的调整。
凤阳县建设局的一位姓任的干部解释说，现在要办理房地产证，确实与目前的法律有冲突。但凤阳县已经开了会，根据十七届三中全会的精神和《决议》，定了大方向。目前正做前期工作，进行调研摸查，土地如何流转、如何登记等等，还要亟待国家的法律依据。
中国综合开发研究院城市经营研究中心主任、研究员李津逵认为，应该让农民获得对宅基地完整的物权。“农民一旦对宅基地拥有完整的物权，就能使住房从死资产变成活资产，农民成为有产者，将提升农民走向城市的经济能力；而城乡能形成统一的土地市场，价格信号全面发挥作用，为城市人享受乡居生活并将资金带入乡村疏通渠道；而市场信号一旦发挥作用，就将从根本上杜绝农村宅基地的浪费，空心村中的空置宅基地会重新得到有效利用”。
凤阳的一位干部对记者说，目前的宅基地制度有几个弊病，其中一个是脱离实际，限制在本集体内转让至少存在两个问题：一是，宅基地无偿使用，建房比买房更划算，因此一般会只建不买，让转让成了空话。二是在农用地承包经营权可以自由流转、异地承包较为普遍的情况下，这种限制使来自异地的承包人，难以在承包地定居，要么徒增了异地承包的制度性成本，要么反过来限制了农用地的异地承包、自由流转。
另外，宅基地及其房屋不能抵押及投资入股，制约了农村本来就特别短缺的资本要素的盘活流通。
第三，宅基地的使用权中没有收益权，只“享有对集体土地的占有和使用的权利”。虽然宅基地使用权的取得是无偿的，但与此类似的国有划拨用地，其使用权人仍然享有对土地的部分收益权，而宅基地却毫无收益权，显然不合理。这不能不说是宅基地产权制度的重大残缺。
大王府人不用外出打工
成立村级工业园区解决就业
大王府村从2005年8月至2007年12月，引入两家省内外较为知名的电器设备企业，投入资金达2.5亿元，外加之前的一个矿产企业，已经引进了3家企业，成立了村级工业园区，土地都是从村里租的。
村民付玉山说，“如果办的是‘房地产证’，我觉得建新房还有点意思。”他说，目前他家最主要的问题是被捆在这几亩地上了。他一家四口，大儿子刚工作，小的孩子在读高中，还有就是地总不能撂荒。要不，两口子外出打工每个月应该能有1000元左右的结余。
搞承包比小岗还早一年
“2007年，园区企业解决村里500多人就业，人均纯收入增长了58%，工业园区上缴税收2000万元。看你愿不愿去干呀，在我们村，不用出去，就有干不完的活，人还不够呢。”付玉珍书记说。
付玉山站在地头，看看了离他家地不远的黄色厂房说，“人家也没要我呀，再说要我也不去，那里有污染，对身体不好。”“你以为自己是小岗的呀，这么金贵。”旁边撒种子的村民笑着说。
说到小岗，付玉山和周围的人一起不约而同都撇了撇嘴，“说到搞承包，我们村比他们早一年呢。”付玉山回忆说，“1977年10月中旬，就这个时候，当时我们在王东队三组有29人，大家一商量就把地私下分到了户，大家说，如果上面来查，就不承认。我们没摁手印，因为我们民风朴实，没那么多矛盾。”
“当时每个人分到3亩半地。到了第二年，产量翻了一番都不止。”那是付玉山最值得记忆的时代，粮食有了结余，吃不完了，可以去粮站卖粮了。
“当时拿着卖粮食的收入，200块钱，心里直发抖，从来就没看到过这么多的钱。“那时人民币最大的面值是10元。
付玉珍也对记者说，大王府村搞承包确实比小岗村早一年，不少组偷偷分了地单干。那时她已经是村干部了，没敢分地，但也没去干涉过大家。“要是我们当时也有个县委副书记什么的在村里蹲点什么的，不也出名了吗？”付玉珍的说法佐证了村民们的说法。
农忙季节农民却“闲”了
大王府的村委与不少村民，现在的认识也和以前不一样了。由于农机的普及，农民农忙季节却“闲”了起来。机器在耕地时，付玉山就在旁边看着，两三分钟一亩地就耕完了。但每块田之间不平，有的落差足有半米。
耕地的刘师傅是从外地请来的，他告诉记者，这里的地总的来说算平整的，但每块田就是太小了，机械很难操作，稍不留心就压到别人家的田里去了。有时每块田之间有落差，机械还会陷到旁边低的田里去。
正说着，有村民就给付玉珍打电话，催她过去评理。付玉珍说：“你看，闹地来了。村民与请来的耕地师傅闹起来了。”耕地师傅说这一小块田，那一小块田，坑坑洼洼的把机械都搞坏了，要加钱，农户不干。
付玉珍说，耕田的机器和师傅都是村里请的，有问题村里会解决。“这说明一个问题，大包干后，像我们安徽这样的农村，土地都算是平整的，但就是每块太小了，中间的沟沟坎坎太多。我想，如果大家把地整合在一起，把地搞平整，10天的活，用大机械4天准保干完。”
付玉珍还说：“我们村里还算了一笔账，如果把不必要的沟沟坎坎去掉，可以节省出近百亩地也不一定，拿这些地干点啥不好，搞塑料大棚。还可以置换流转搞文化体育设施、旅游设施。她指着远处新建的养老院说，‘五保户’养老的房子，有了地也可以上个档次。”
大学生村官建果蔬基地
10月12日晚上，毕业于安徽农业大学园艺专业的大学生村官时全，召集了村民在一起看电视里播三中全会公报，然后讨论学习，大家又不约而同说到当年的包产到户。
时全说，“讲那些没用的干吗？大王府村村民，应该更注重当下的生活。”时全可是凤阳县的名人，在大王府当了两年村官，还成了县人大代表。
2006年，在24岁的时全等4名大学生村官带领下，大王府村建起了面积达800亩的大学生创业园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图），其中建有200亩名特果蔬大棚、200亩苗木花卉栽培基地、200亩的雷竹种植基地，大王府300多农民就地从业。
时全当时发现，凤阳县73万人的菜篮子，本身就是一个巨大的市场，当地又没有大型的蔬菜产地。大王府村临近县城，方便蔬菜的运输和销售。加之自己的专业对口，何不带领村民进行蔬菜种植呢？
2007年，大学生创业园产值达750万元，人均收入达到3674元，不少菜农每亩平均收益4500元。人们感受到了规模经营的好处。
2007年11月，大王府蔬菜专业合作社正式挂牌成立了，时全被菜农一致推选为合作社理事长。站在远处，220个大王府的蔬菜大棚整齐地延伸到远处，很有些气势。
自从搞了蔬菜大棚后，在大学生村官的带领下，村里积极引导农户农闲时节发展超时令、反季节蔬菜，实行高产、优质、高效的集约化生产，既大大提高了农业生产效益，又实现了可持续发展。这也是大王府村委因势利导，将发展劳务经济作为增加农民收入的重要手段。
“今年瓜菜销路好，价格也高，一个棚比去年净增收1000元没问题。”正在自己的蔬菜大棚边卖彩色辣椒的时全也乐呵呵地说，时全目前是大王府的名誉科技副主任。
大王府村今夏全村共种植彩色辣椒、杭椒等大棚蔬菜60亩，国庆节前夕上市，被各大酒店订购一空，仅此一项每棚就能收入5000元。蔬菜大棚已成为大王府村农民的增收“银行”。
记者问付玉山，你为什么不参加蔬菜的种植呢？“种了呀，我家有两亩塑料大棚。”他说。那其余的地呢？“还有14亩种了杨树，种了5年了，每亩70棵，村里每年补贴每亩183元，还有10多亩地种粮食和花生 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)什么的。”
“那你还哭什么穷！”村民王为民说。
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