市场法、收益法和
成本法被称为
房地产评估的三大方法,而在房地产市场化水平比较高的北京市场,收益法和市场法是应用昀广泛的两种方法。市场法是参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法,其理论依据是房地产交易中的替代原理。通过对己经发生了交易的类似房地产的既知价格,进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等得出估价对象的房地产价格。该方法适用于具有交易性的房地产,如住宅、写字楼、商铺等。收益法是通过预测估价对象的未来收益,利用适当的还原利率将其转换为价值来取估价对象价值的方法。该方法的理论依据是预期原理,它适用于对有收益或有潜在收益的房地产进行评估。然而,在当今的北京房地产估价领域,估价人员普遍发现两种方法评估出的结果差距越来越大,市场法评估出的结果往往偏高于估价对象的客观合理价格,而收益法评估出的结果大大低于市场法评估出的结果。因此,有的估价师舍弃收益法,只采用市场法一种方法进行评估,这与
《房地产估价规范》的要求是不符的估价实践中,有大量的评估案例反映出收益法评估出的结果比市场法评估出的结果低很多,有人认为是当前的房地产市场存在问题,房地产的
租售比太低,房地产市场存在泡沫,对于房地产市场是否存在泡沫在此不作过多论述。房地产评估就是评估出房地产在估价时点的客观、合理的价格,而这个价格应该是与大多数市场成交案例的平均价格相吻合的,而不管房地产市场是否存在泡沫。在当前的北京房地产市场上,市场法评估出的房地产价格比实际成交价格偏高一些,主要在于方法运用过程中存在一些问题。 由于我国在房地产市场
信息化建设方面比较落后,对于实际成交的房地产的详细信息没有及时进行收集、整理、分析和定期公布,建立可供估价人员参考的数据库