第1个回答 2022-05-19
一个城市的房价要下
跌就看一个指标：居
民负债程度。
因为它的极限，就是
房价上涨的极限。
而房价崩溃的源头，
就在于居民杠杆的平
衡被打破。
怎么打破呢？这需要
两头赶，一头是房价
继续涨，居民负债继
续加重；另一头是就
业形势恶化，居民收
入下降……
01
通常，若一个经济学
家说房价涨到头了，
大抵都会从以下几个
方面展开分析：
1、城镇化到头了；
2、房地产税要来
了；
3、国内外形势危急
了；
4、人口危机显现
了；
5、货币政策该转向
了。
城镇化到头，意味着
城市扩张的动力消
失，亦即土地财政到
头，势必要通过房地
产税来补充财政收
入。
当国家的内部形势是
贫富分化和人口危
机，外部形势是贸易
摩擦和新冷战，这意
味着经济结构转型迫
在眉睫，那么货币政
策就不能再像以前一
样继续大水漫灌了。
但我研究了日本和韩
国的经济史，并分析
不同阶段所对应的房
价走势后，发现城镇
化率、房地产税、人
口危机甚至外部形势
都不是可以左右房价
走势的决定性因素。
就拿韩国来说：
第一，文在寅竞选时
承诺要降房价，上台
后，他把房地产税收
到了1.2%-6%，多
套房的转让税高达
65%-75%。
第二，韩国的新生人
口出生率是全世界最
低的，韩国甚至可能
是世界上第一个自然
消亡的国家。
第三，韩国的城镇化
水平也到了无法增
长的地步，稳定在
82% 左右：
第四，韩国的外部环
境也相当恶劣，除了
北方的穷兄弟一直添
乱外，他们还和日本
在多项领域是直接竞
争 关系，2020年的
韩日贸易战，也一度
打上了新闻头条。
但上述情形丝毫没有
影响韩国房价的涨
势：
但是啊，货币政策，
绝对是影响房价的最
关键变量，这是放之
四海皆准的真理。
经历过疫情大放水之
后，我们已经看清楚
了，各国的资产价
格，所反馈的都是本
国的货币现象，跟基
本面无关——货币
松，房价涨，一旦货
币收缩，房价也一定
下跌，这是毋庸置疑
的。
问题是，在泡沫状态
下，货币收缩会直接
刺破泡沫，导致一系
列的经济问题，令决
策者投鼠忌器，而处
于紧一下松一下的摇
摆状态当中。
就说韩国，紧货币的
政策实施了一阵后，
暴露了开发商的债务
风险，首富们一阵哭
亭：于是又开始松
所以指望决策者因怜
悯年轻人生存成本高
昂而出手降房价，是
不现实的。
房价不会继续涨，只
可能是因为它存在一
个逻辑上的极限，房
价已经逼近了这个极
限，失去了继续上涨
的空间。
房价会跌，也只可能
是因为如果不采取措
施，就会有更