12月大事记
政策——中央经济工作会议定调2021住房租赁市场走向、各地加强监管。
品牌——行业援助蛋壳租户、人才公寓、蓝领公寓、租赁社区。
市场——杭州住房租赁市场价格回调至3年前水平、全国大中城市租售比远低于合理水平。
NO.1 政策备忘
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中央经济工作会议
定调2021年住房租赁市场
据新华社报道，于12月18日结束的中央经济工作会议，对2021年的中国经济进行了部署。会议指出，解决好大城市住房突出问题是2021年的重点任务之一。确定要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
会议从土地供应、降低税费、规范市场行为等多个方面明确了租赁住房市场的具体工作要求。
此次会议大篇幅提及租赁住房，意味着明年将是加快租赁住房补短板，加大力度推进“租购并举”住房制度的关键性一年。
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多渠道筹建房源、降税费稳租金、大力规范租赁市场秩序。
国务院副总理韩正
“坚定不移落实房地产长效机制，有效扩大保障性租赁住房供应。”
12月3日新华社电，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会。他强调，“……坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。”
韩正强调，“要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设。要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段。要处理好中央和地方的关系，坚持不搞‘一刀切’，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。”
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民生实事。
广州
《广州市房屋租赁管理规定》正式实施
12月1日广州政府网消息，《广州市房屋租赁管理规定》正式实施，这部法规将取代2005年版的政府规章《广州市房屋租赁管理规定》，规定细化了租赁登记备案的操作，将进一步规范房屋租赁行为。共计24条，其中：
1、房客、房东都要登记；
2、租赁企业信用体系；
3、租金价格监测；
4、多项鼓励；
此外，规定还对租售同权、安全、租客隐私等方面做了要求。
广州印发住房租赁纠纷调处指引
12月9日，广州市住建局印发《关于印发住房租赁纠纷调处指引的通知》。
严禁房屋权利人采取过激手段驱赶承租人。房屋权利人与承租人的房屋租赁纠纷无法自行协商解决的，在承租人已经足额支付租金的租赁期限内，必须通过司法途径主张承租人腾房。承租人未搬离之前，房屋权利人不应采取断水、断电、断气等过激行为强行驱赶承租人搬离房屋。承租人如遭遇强行驱赶的，应及时向属地公安机关报警，维护自身合法权益。
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详细且迅速的因城施策，深圳走在了前面。
南京
加强监管，租金不超过三个月
12月12日，南京市房产局、市发改委、市公安局、市市场监管局、市金融监管局、人行南京营管部、银保监会江苏监管局、市委网信办联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管 规范市场秩序的通知》。
该《通知》表明，住房租赁经营主体需以完成备案及开业报告为前提，按要求在网络平台发布房源信息，保证房源的真实性。
据悉，网络信息平台经营者更有权主动对存在高风险经营行为的租赁机构采取删除、屏蔽信息等措施。
此外，还细化规范了租房交易中的每一个环节，加强对租赁机构的管理。
如承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金；承租人向住房租赁机构支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。
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加强租金监管，维护好租户利益。
济南
基本实现全流程监管
12月17日，济南市委、市政府召开“辉煌‘十三五’ 奋进新时代”系列发布会的第八场发布会，济南市住房城乡建设局党组成员、副局长吴力围绕培育和发展住房租赁市场进行了介绍。
吴力称，济南市三年住房租赁试点需筹集房源12.4万套，其中新建、改建6万套,盘活6.4万套，目前已筹集各类租赁住房6.7万套，其中新建改建房源共4.3万套，企业盘活闲置存量住房2.4万套。通过政策引导、宣传培训、资金奖补、银行授信等方式，培育专业化、规模化住房租赁企业10家。
通过搭建住房租赁综合服务平台，基本实现了市场主体登记、房源核验发布、合同网签备案、试点项目管理等全流程监管，目前已有58家住房租赁企业、384家经纪机构总部及门店在平台登记备案，5家线上企业完成系统对接，录入房源超过19万套。
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全流程监管，租赁市场趋向合规化，值得其他城市借鉴。
福州
租赁住房、人才公寓等可进行户口挂靠
12月14日，福州市发布了《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，可以说，该通知的发布，表明福州全面放开落户限制，实现了落户“零门槛”。
政策指出，“不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落实，六县、长乐区人员均可申请在五城区落户。同时，全面放开近亲属投靠条件，除院校学生集体户外，凡具有福州市户籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户，实现投靠‘零门槛’。”
据悉，该政策还降低了户口挂靠条件：“新来我市落户人员可根据提供的材料类型选择落户地址。在六县、长乐区和仓山区、三江口区域租赁私有住房的，允许落户，但房屋租赁必须经建设主管部门登记备案。同时降低集体户设立条件，包括人才公寓可申请设立集体户、商住楼可以楼座为单位申请设立集体户等内容。”
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“抢人大战”再度升级。
苏州
放宽落户条件，涉差别化落户、租房可落户
12月18日，苏州市政府发布《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，主要包括修订积分落户政策、畅通其他落户通道、创新户口迁移政策3大层面。
修订积分落户政策，是指制定统一的差别化积分落户政策，引导人口在城市内部合理分布、有序流动。创新户口迁移政策中最重要的内容为：实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时，实现居住证年限和社保年限积累互认；逐步实现探索苏州与无锡、常州等具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化积累互认。
值得关注的是，此次，苏州落户新政最大的亮点是，租房可以落户。根据《意见》，落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。
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对落实“租购同权”具有积极作用。
NO.2 品牌动态
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向阳而生，爱心接力
各大公寓品牌援助受蛋壳事件影响的租客
蛋壳无情，行业有情。全国多家品牌公寓、公寓协会守望相助，为租客解忧。
保利公寓、柚米寓、优客逸家、自如等品牌公寓，彰显行业担当。
深圳市公寓租赁行业协会展开“援助蛋壳租客，公寓人在行动”活动，吉田国际社区、栖息地青年公寓、荔枝公寓、落脚地公寓、暖寓、睡窝公寓、燕寓社区、西柚小镇、喔寓·青年公寓、和院轻奢公寓、粤鹏湾公寓，等品牌公寓援助租客。
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各家携手，共度行业寒冬。
人才公寓
重庆渝北、南京齐发力
据新华网12月18日消息称，重庆渝北人才公寓首批人才已拎包入住。
重庆渝北人才公寓是渝北区大力实施人才安居保障工程的重要项目。项目地处中央公园，毗邻两江国际商务中心，分为英才公寓和青年人才公寓，首批投用了800余套。
公寓以“限定对象、限定价格、限定租期”和“排序轮候、集中管理、只租不售”的方式实施管理。
公寓进行了类别和户型的区分，还在设计上尽可能覆盖更多的生活范围。如设有儿童娱乐区、餐厅水吧、生活超市等多功能区域，提供会客、健身、休闲等多样化服务。
重庆空港物业管理有限公司有关负责人介绍，“公寓安置了严密的公区监控和防高空抛物监控摄像点，保证小区的环境和安全；为积极抗击疫情，还安置了疫情防控系统，全天候对进入所有人员进行体温监测，全面实现超温报警功能、自动弹屏提示功能。”
另外，由东南集团投资开发的仙林长租公寓项目主楼已于2020年12月9日正式封顶，比原计划提前了21天。作为南京首批住房租赁试点企业，十三五期间，东南集团通过“改造、建设、托管”三种模式运营长租公寓面积近50万㎡，覆盖全市10个行政区。项目优先保障“十万研究生凝聚行动”等纳入“宁聚计划”的青年人才需求，累计服务各类人才超3万人次。
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解决了人才的安居问题，加强城市发展引擎。
蓝领公寓
杭州3年筹建4万套蓝领公寓，1.6万套已启动招租
近日，据杭州网消息称，西湖城投蓝领公寓项目正式开工，至此，杭州三年四万套蓝领公寓筹建目标圆满完成。
外来务工人员是城市建设发展和正常运转不可或缺的一部分，而居住问题是外来务工人员在城市工作、生活面临的首要问题。
2017年底，杭州在全国率先提出建设蓝领公寓，并明确到2020年底累计筹集推出蓝领公寓4万套，为此，各区积极落实、全力推进建设，截至目前，全市已累计开工蓝领公寓项目92个、房源4.11万套，圆满完成筹建总目标，其中1.64万套房源已启动租赁受理，万余户外来务工人员入住，蓝领公寓发挥民生实效。
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做好蓝领公寓，也是间接为城市建设发展做好保障。
租赁社区
国际长租公寓领导者睿星资本Greystar进军中国市场
12月18日，国际长租公寓领导者睿星资本Greystar宣布其在中国市场的首个租赁住宅社区“驻在LIV’N 833”正式开业，并将于项目所在地上海市长宁区长宁路833号举行盛大揭幕仪式与温居派对。
图片来源/睿星资本Greystar
该社区坐拥上海市中心内环黄金地段——愚园路及中山公园商圈，且有着便利交通。建筑风格上以东西方文化结合为特色。便利服务设施囊括户外花园烧烤、共享办公空间、爱宠洗护、私享厨房以及配有专业先进器械的顶层健身房。会定期举办各类社区活动。
睿星资本Greystar中国董事总经理马千里表示：“自2017年在中国成立首个亚太区办公室以来，中国就是睿星资本Greystar极为重要的市场。此次疫情期间国内一线城市的高效管控和快速复苏，更深化了我们对中国市场的信心。‘驻在LIV’N833’这是我们迈出的坚实第一步，代表着睿星资本Greystar对中国市场长期投入的决心。我们将延续管理开发设计运营于一体垂直化的管理平台，秉持长期持有、长期经营的‘长期主义’，坚持相信中国市场、中国一线城市的地位和价值。”
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25年的行业经验，睿星资本Greystar为中国长租公寓市场注入了新能量。
NO.3 市场波动
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杭州住房租赁市场价格
回调至三年前水平
近日，杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，杭州11月住房租赁成交量同比上涨约14%，不过当月单位租金价格为57.22元/㎡/月，环比10月份58.55元/㎡/月下降2.27%。
该价格与近3年来最低的2017年9月接近、比最高的2018年7月低11.1%。
据悉，2020年1~11月，杭州房租价格波动幅度小，其中最高峰值出现在7月，单位租金价格为59.7元/㎡/月；11月，单位租金价格跌至57.22元/㎡/月，同比去年11月的60.2元/㎡/月，降幅达4.95%。
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做好去化，稳扎稳打。
全国大中城市租售比远低于合理水平
二线城市租售比最高
据诸葛找房数据研究中心数据显示，我国的租售比远远偏离国际合理区间，租金难以追上房价上涨的速度，租金与房价差距被拉大。同时，我国大多数城市租金回报率低于全球其他重点城市，收回成本年限被大大拉长，按照这样的租金收益，甚至不及将购房款存银行收定期利息。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。中国由于房价的高企，租金还无法追上房价上涨的步伐，2020年全国50个重点城市的租售比1：611，远低于国际合理租售比区间水平。其中，仅有银川一个城市租售比为1：289处于合理区间内，其他城市均低于合理值范围。相较于2019年租售比水平，2020年的租售比呈现小幅下降趋势。
一线城市平均租售比为1:646，二线城市平均租售比为1:588，三四线城市租售比为1:623。整体来看，二线城市租售比相对较高，其次为三四线城市，一线城市租售比最低。
从租金回报率来看，全球一些典型国家如美国、日本等租金回报率均在5%以上的水平，而我国大中城市的平均租金回报率不足2%，并且选取的50个大中城市租金回报率均在5%以下水平。
// 一句话点评
巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道，而这或许正是中国买卖市场和租房市场所面临的畸形矛盾。但随着国家加大对租赁市场的政策支持，中国的租赁市场制度会逐渐健全，租赁保障更为完善，未来将会迎来新租房时代，租售比将会逐渐回归至理性水平。
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