楼下是商铺,楼上是住宅,这种是属于综合用地。
综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地,例如商业、居住综合用地,科研设计、办公综合用地等。
综合用地可以分两种情形,一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者;另一种是各用途不动产之间可以分割,往往最终使用者为不同的单位、个人,例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。
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由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。