二、高端商业地产开发主流模式随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。“城市综合体”的基本特点是：1、规模大。一般的“城市综合体”的建筑面积都是30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色。2、功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，各类功能之间互相叠加和补充。3、整体统一性。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系，与外部空间整体环境统一、协调。 4、大空间尺度。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。5、通道树型交通体系。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。6、现代城市景观设计。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。7、高科技集成设施。具备高科技和高智能的先进设施。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36%，而节能收益则可以提升42%。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。按照目前中国城市化的发展趋势，中国城市人口将于2025年达到9.26亿，到2030年将突破10亿。未来20年，我国城市新增人口将在4亿左右，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选项。三、商业地产开发模式及上市公司 商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。1、纯开发模式纯开发模式是以出售为主，A股商业地产公司业务收入来源以出售为主，这些公司表现为投资资金的转向带动业绩加速，并且资金能够及时回流，避免资金链断裂风险，如鲁商置业(600223)(600223)、世茂股份(600823)(600823)、金融街(000402)(000402)等。2、全部持有模式 持有型物业价值能够增大公司的重估净资产，但由于租金收入短期增长空间不大，不能获取高溢价。如：中国国贸(600007)(600007)、陆家嘴(600663)(600663)、成城股份(600247)(600247)、中储股份(600787)(600787)等。3、开发+持有模式 开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。阳光股份(000608)副总经理杨宁向本刊说道：“商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营，维持稳定的现金流；住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。因此，城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强的抗风险能力。”面对如此有前景的模式，自然很多新进入者加入，如：万通地产(600246)(600246)、鲁商置业(600223)、中茵股份(600745)(600745)、深国商(000056)(000056)、世茂股份(600823)、嘉凯城(000918)(000918)、银座股份(600858)(600858)、阳光股份(000608)等。世茂股份(600823)，公司60%~70%的项目用于出售，保证资金充裕和收入增长，30%~40%的项目用于出租和自营，形成稳定的现金流，同时享受公司物业升值带来的好处；嘉凯城(000918)，“城市综合体”业务占主营业务4成，2011年商业地产项目的占比将大大提升，其中具有代表性的苏纶场和东方红街项目将分别竣工5万平米和6万平米左右；鲁商置业(600223)，2010年下半年频频出手大型的商住项目，与银座商城和银座股份合作解决了商业部分的运营，并整合大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源，在二三线城市发展城市综合体。
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