在澳洲不动产交易过程中,为保证交易的公平与公正和买卖双方的权益,政府有一套完整的政策、法律、法规,买卖双方依法进行交易,不动产的买卖方为有效。
各州略有不同,但出售农场时,农场主都基本要准备如下文件:
1、 卖主声明
有的州称之为32条款。合同由律师出具,是澳洲政府规定的出售产业时所必须有的文件。内容包括:原始资料。关于农场的的地点、面积、历史上曾经在这块土地上发生过各次交易的卖主的姓名。这封重要文件也叫“title” 或“地契”。
2、农场出让合同,规范的合同内容主要有:
出售价格;成交日期(即从交付首期到农场地契转交的时间期限,从一个月,三个月到六个月不等);详细的农场的动产,不动产内容;农场的属性,如种植小麦,或养牛等,购买者在获得政府有关部门的批准前,不得随意更改经营范围和内容,如增加养羊的数量,或伐木种田等;付款条件,方式等。
3、会计师出具的农场生产经营收支平衡表
在澳大利亚购买农业用地,需要知道的注意事项:
1、位置
考虑土地所处的位置,研究土地与铁路/公路和口岸,以及主要城市中心的距离。如果距离太远,新鲜农产品运输过程可能需要冷藏。
2、肥力
土壤的肥力是你要考虑的因素之一。澳大利亚土壤肥力分为几个等级,范围从肥沃到不适宜耕作畜牧。
3、降雨量
面积较大的农业用地有较好的承载放牧的成本,但需要注意平均降雨量、月降雨量和每年最小/最大降雨量 ,确保将所有这一切综合考虑。
按照移民原因分类
经济、战争、自然灾害、政治、宗教、生态、环境、工程移民;
按照移民自身意愿分类
自愿性移民——有选择权决定是否/如何迁移
非自愿性移民——无选择权决定是否/如何迁移
其中非自愿移民的安置较之于自愿移民的安置更为艰巨复杂,涉及社会、政治、经济、文化、宗教、资源、环境、技术、心理等诸多方面。
按移民空间区域方向分类
(1)国内迁移:
农村——农村、农村——城市、城市——农村、城市——城市
(2)国际迁移
参考资料:百度百科-移民
在澳洲不动产交易过程中,为保证交易的公平与公正和买卖双方的权益,政府有一套完整的政策、法律、法规,买卖双方依法进行交易,不动产的买卖方为有效。各州略有不同,但出售农场时,农场主都基本要准备如下文件:
1、 卖主声明(Vendor's Statement)
有的州称之为32条款(Section 32)。合同由律师出具,是澳洲政府规定的出售产业时所必须有的文件。内容包括:原始资料。关于农场的的地点、面积、历史上曾经在这块土地上发生过各次交易的卖主的姓名。这封重要文件也叫“title” 或“地契”。
“地契是政府颁发的,农场与生俱来的法律文件,列明该农场历往所属,证明该农场属于出让者所有,即出让者有权出让该农场。如农场的所有者属于夫妻,则夫妻都要在合同上签字。如农场属于公司,则公司的法人代表要在合同上签字。
地契还详细说明地的大小,形状,用途等。文件中还有政府出具的该这块土地的使用用途, 各项开销,比如市政税﹐水费等和其它附属协议:如与邻里公用道路等。这份声明必须提供,所提供的数据必须保证其正确和详尽。
2、农场出让合同,规范的合同内容主要有:
出售价格;成交日期(即从交付首期到农场地契转交的时间期限,从一个月,三个月到六个月不等);详细的农场的动产,不动产内容;农场的属性,如种植小麦,或养牛等,购买者在获得政府有关部门的批准前,不得随意更改经营范围和内容,如增加养羊的数量,或伐木种田等;付款条件,方式等。
3、会计师出具的农场生产经营收支平衡表
购买者看到自己感兴趣的农场后,购买程序大致如下:
1)可以向卖方索取有关资料。
2)将合同及农场的相关资料分别提供给自己的会计师和律师对内容进行核查澳洲不动产购买强制律师指导。在买卖过程中双方都需要律师,这是强制性的。双方必须有律师,以确保合同的有效性。
3)如对所读资料满意,可以约定视察农场。
4)如对自己所读,所看都满意,买方可以考虑出价出价须以书面形式, 支票或少量现金出示。如卖方接受出价,买房或被要求付百分之十(或百分之五,由卖方定)预付款。预付款依法存入政府认定的第三方信用账户,在交接时作为购买农场总款的一部分进行结算。
5)买方组织款项,时间由一个月到多个月不等。预付款支付之后,买方还可以另外雇请土地核查部门(convienser)对土地进行核查,或对农场的经营情况进行核算,如若发现与物主出示的材料不符,卖方有权收回预付款,终止合同。
6)签署并交换合同
合同一式两份,每一方都在自己的售房合同文本上签字。然后“交换合同”。照理一旦双方都在合同上签了字,合同即不可更改。
7)冷静期
澳洲法律规定购买物业有一个“冷静期”,如按昆士兰州政府规定,所有物业交易都强制性规定有一段考虑变动的期限,其时间是从购房者与销售商或发展商签订合同并收到合同当天起算共五个法定工作日。在冷静期间,买家要取消合同可以不说明任何理由。
扩展资料:
在澳大利亚购买农业用地,需要知道的注意事项:
1、位置
考虑土地所处的位置,研究土地与铁路/公路和口岸,以及主要城市中心的距离。如果距离太远,新鲜农产品运输过程可能需要冷藏。
2、肥力
土壤的肥力是你要考虑的因素之一。澳大利亚土壤肥力分为几个等级,范围从肥沃到不适宜耕作畜牧。
3、降雨量
面积较大的农业用地有较好的承载放牧的成本,但需要注意平均降雨量、月降雨量和每年最小/最大降雨量 ,确保将所有这一切综合考虑。
4、厄尔尼诺
由于厄尔尼诺现象的影响,在同一时间,同一片农业用地可能遇到干旱或洪涝灾害。澳大利亚最近一些年经历了比较严重的厄尔尼诺灾难,引发大火、农业灾害和牲畜死亡造成了数亿美元的损失。
5、水资源可得性
澳大利亚,由于墨累河岸地区对水资源的过度使用,有些农业用地可能因为没有足够的水而不宜投资。从含水层抽取的水量是有限的,在许多地区只有很小的水流。
6、盐度
在澳大利亚,一些灌溉地有不同程度盐碱化,降低了生产力。
7、农场基础设施
确保农场的基础设施状况良好。简单地说,由于土地的规模,如果自己开发道路、和相应的建筑基础设施可能会成为一项重大开支。
参考资料:百度百科——移民
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