★新政下关于房产过户的问题,请各位好心人看看应该怎么办!◆

Question

大家好！

问题的背景资料是这样的：

本人是北京居民，单身。
我2011年在京全款购买了一套住房，房产证将于2013年年底拿到手。房产证上是我的名字。
因我将在一段时间后到国外工作和生活（今后相当长的时间都在国外），所以，我想将这套房产过户到我父亲（或者我母亲）的名下。我们同在一个户口本上。

好的，问题来了：

1、我父亲现在名下没有任何房产，那么，如果将我的这套房子过户给我父亲需要什么手续？具体是怎样一个流程？各环节需要交纳什么费用（大概需要多少钱）？

2、我母亲名下现在有一套“小产权房”（有房契；我们一家现在就住在这里），那么，如果将我的这套房子过户给我母亲需要什么手续？具体是怎样一个流程？各环节需要交纳什么费用（大概需要多少钱）？

3、实不相瞒，我们现在的住处（小产权房）所在地，未来的几年内可能将要拆迁。所以，为了能够实现利益最大化（相信大家懂的），更为了能让父母今后衣食无忧（因为我常在国外不好照顾），那么，我现在是将自己的这套房子过户给父亲对日后拆迁时更有利呢？还是过户给母亲对日后拆迁时更有利呢？

基于我的这种情况，请大家帮我分析分析，有没有什么好点儿的办法。
麻烦各位专家、前辈、兄弟姐妹逐条帮我解答。
我这个人非常坦率，把自己的真实想法告诉了大家。因此，我希望大家对我也能坦诚相待，知无不言，言无不尽。

非常感谢各位！

Answer 1

就和与陌生人之间买卖房产是一样的手续，身份证，户口本，买房子时的手续，结婚证，单身证明等。如果不想这样买卖，也可办赠与，所须资料相同，只是不用交契税。至于契税一般是分为3%和1.5%。
不论是过户给你父亲还是你母亲，需要的手续都是一样的。因为他们是夫妻，可视同为共有。
而小产权房动迁的时候会很吃亏，所以，一般都是买断成大产权，然后再动迁。如果未来几年内真的动迁的话，为了利益最大化，一般都会把小产权变成大产权。到时，你父母就是第二套房产，所产生的费用也会很多。

所以我建议，你这套房子先不用过户，你去国外，也不是上了月球，不能回国了。如果有用到你个人必须到场的情况，你也不可能有时间回来，那么可以先在国内做一个公证，使你的父母成为你的代理人，全权代理你关于房产方面的事情，就可以解决所有的问题，不一定非得过户到你父母的名下。这样，可以最大的保证自己的利益。而且，即使动迁以后，你父母住在你名下的房子里，也是顺理成章的事情。
再有，不知道你家里兄弟姐妹几何，如果你是独生子，那么，你父母百年的时候，你如果想继承这个房产，还是要交税的。就会产生更多的费用。
不知道我说的对不对，个人如此认为。

Answer 2

答复楼主：
谢谢您的信任，向我私信求助，不过看到有好几位知友答题了，所以还是比较惶恐的，怕再答，反而不美
不过为了您的信任，我把自己的意见写在下面

1，首先您要清楚，夫妻的房产是共同计算的，过户给您父亲或母亲是一模一样的，他们受赠或者买入，都是共同财产（限于夫妻和未成年子女共同计算）
2要想拆迁补偿的利益最大化，那您父母的名下最好不要再购置房产，通常拆迁时，每户的个人居住面积少于一个数值，比如40平等，会有更多的优惠
所以，如果您把房子过户给父母了，他们可能会失去这个优惠，也就无法实现利益最大化

根据以上论断，第一，您继续持有房产，该房产和您父母无关，
第二您个人户口可以保留在小产权房处，如果按人头分配拆迁补偿，多一个人头数

如果您还是要过户的，可以采用赠予或者买卖
赠予需要2%的公证费，以及1.5%契税
买卖，由于是您唯一住房，如果是满5年的，那免营业税和个人所得税，如果不满5年，需要5.5%的营业税，以及个人所得税1%（或差价的20%），以及你父母方的契税
过户产生不少费用，而且后续您继承回来，也要钱
所以建议您继续自己持有，如果有买卖必要的，可以委托您父母去卖，只要提供您的身份证、户口本、委托书等

希望对您有帮助本回答被提问者采纳

Answer 3

最好现在不过户。
无论过户给你父亲还是母亲，税负都是一样的。现在过户，光就承担5.5%营业税和差价20%的个税来说就不划算了。
如果要过户，可以采取买卖或赠与或析产方式实现。买卖要缴纳的税负楼上的网友已述无误。析产要先公证，过户税负与买卖同。直系赠与也要作赠与公证，缴纳3%契税即可过户，免其他各税。
过户与否，对拆迁补偿不会有影响。因为拆迁补偿按市场等价原则进行，与有多少存量房产不相干。

Answer 4

可以以买卖的方式过户哈。因为你父亲和你母亲是夫妻，是一个家庭，那么过到你父亲名下和你母亲名下税费都是一样的。要等到拿到房产证才能去过户，如果到时候你不在，可以现在做个公证，等到时候拿了产权证再去过户。契税都是需要交纳3个点，个税一个点，营业税5.6.
你可以去开发商那里去问一下你这个房子在房管局备案没，如果没备案，那么可以直接更名成你父亲或者母亲的名字。比交税少的多

Answer 5

房产证在没有下来之前如开发商能够改底单，直接写你父亲的名字或者你母亲的名字即可。改不了底单则需要等产权证下来按照买卖的流程过户。过户费用一般在一千到二千元，但是不足五年的营业税会有的。个税首套不存在。你们住的小产权与这个没什么关联。即使拆迁也没有什么关联的。你只需要考虑的是过户税费成本