关于商品房定购协议书的法律效力

Question

我于07年10月份在一楼盘和开发商签定了"商品房定购协议书"该协议在违约责任第2条是规定:甲方(指开发商)自乙方交定金之日起,不准将乙方所订房屋另售他人,否则将陪付给乙方违约金(人民币)伍万元;但现在由于种种原因,我所购买的房子整个楼由原来的商品房变成了回迁房,开发商要求我们在其他的位置挑选新的户型.因为目前该开发公司并未取得商品房预售许可证,我想请问该"商品房定购协议书"在法律上是否有效?按这种情况是否属于开发商违约?
原定建回迁楼的位置因为政府要在对面修高架桥,所以就不让建了,但政府又给了开发商一块地,把原来建回迁房的地给换出来了.如果在这种情况下开发商按上面我所说的行为,是否属于(不可抗力事件)?

Answer 1

有法律效力，商品房认购协议实质上是预约合同，是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任，所以一般都是具有法律效力的。
法律分析
自然人只要具有民事行为能力，双方之间签订的合同，一般是有效的。若签订的合同违反法律、行政法规、社会公共利益则是无效的。无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律保护。若订立合同主体不合格，表现为无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的，该合同无效，但有例外：纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不需追认，合同当然有效；代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效；法人和其余组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效。订立合同内容不合法，表现为违反法律、行政法规的强制性规定的合同，无效；违反社会公共利益的合同是无效的；恶意串通，损害国家、集体或三人利益的合同是无效的；以合法形掩盖非法目的合同是无效的；无处分权的人处分别人财产的合同是无效的。但事后经权利人追认的合同是无效的；事后取得处分权的合同是无效的。意思表示不真实的合同，即意思表示有瑕疵，如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同是无效的。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第四百六十四条 合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定;没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

Answer 2

≤商品房定购协议书≥在法律上是有效的，你要注意定购和订购是不同的，定购违约除退还定金外，一般按定金额来赔付；订购对双方没有约束力，只需退还订金。按你说的协议条文内容来看，开发商要陪付给你违约金，但你要注意开发商是否因为"不可抗力事件"才无法完成协议，如天灾、政府政策改变等非开发商的原因造成，如果是的话你只能拿回定金，如果不是"不可抗力事件"那你可到法院去告开发商。本回答被提问者采纳

Answer 3

认购书有效，这种情况，开发商当然违约，要求违约金5万。
其实，如果能够签订买卖合同并尽快办理产权登记，这是最好的。
不属于不可抗力，开发商违约。

Answer 4

你可以要求开发商强制履行合同义务，也可以解除合同。