看了套房什么都好，就是交易流程有点复杂，懂行的人帮出出主意，交易有没风险？

Question

该楼盘基本销售完了，我去看房的时候售楼小姐推荐了套曾经有人5个月前定下的套房子
户型什么的没有话说 之前该买房者付过首付款20%，跟售楼部签订过合同，并且合同已经在
当地房管局有备案，现在的问题是买房者贷款迟迟办不下来，想脱手。。据说是该买房者房子买多了，款贷下不来（怀疑是有关系的炒房者）。我也试着跟这套房房主沟通了下，让我把这套房子到目前增值1300元/平米差价给他，他可以到房管局去撤销合同，然后把他之前付给售楼处20%首付也直接给他个人，售楼处就直接跟我签订购销合同.这样这套房过度到我名下.
目前就是这样的流程（有三方人见证 我 原买房者 该楼盘售楼小姐）.这套房子我挺喜欢的，
请问下专业人士 这样交易有什么不妥当 有合风险帮分析下，或者怎么样的交易流程合适，
保护了买卖双方的共同利益？谢谢了！

Answer 1

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。