第2个回答 2021-12-18
买过房的朋友应该知道，在房产市场上，除了有住宅、门面房和办公楼之外，还有一种叫“公寓”的小面积房种。很多时候，人们购买公寓房并不是为了居住，而是作为一种投资手段，将其租出去。
公寓房在开盘宣传的时候，我们常常看到这样的字眼：地处商业中心或办公圈地段、装修整洁时尚，不限购，关键价格还比较低。这样的优势，对于收入中等的单身白领来说非常具有吸引力，投资看起来也不错。可惜的是，“便宜没好货”这样的道理通常是会应验的。公寓房在生活成本高、增值空间小以及流转性差上所带来的困扰，恐怕只有买过的房主才深有体会。
坐标山东省青岛市城阳区阳光上城商业办公楼，这里有不少业主最近很是烦恼。他们购买了这里的投资公寓，如今却遇到了一件麻烦事。以其中一位李姓业主来举例，他于前年三月份看到了该楼盘的推广信息，上面写着“酒店直接托管，即买即收益”。李先生心想，这倒是一种十分简单省事儿的投资方法。房子直接交给酒店托管，自己每月等着坐收租金即可，什么事儿都不用管。
李先生心动了，他随即凑齐了40多万元，购买了一间31平米的公寓房。交房的日子到了，李先生直接被带到酒店的一个房间里看了一下。房间要根据酒店的设计要求进行装修，他们又让李先生交了一个15000元左右的软装费，交了一个3000元的品牌管理费。双方签下了一份为期三年的合同，酒店每月支付给李先生1400元的租金。
起初的几个月，李先生每个月都能按时收到租金。然而好景不长，他前几天突然收到了酒店发来的通知。通知上说明：因不可抗力的新型冠状病毒肺炎疫情蔓延，已经严重影响到酒店的正常运营，经慎重考虑决定提前结束房屋租赁合同。对方还表示，他们会按照合同的违约条款，给房东支付一个月的房租作为补偿。并通知房东于2月底之前来验收房屋，如果不来视为自动放弃，酒店也不再承担管理义务。
这个突如其来的通知让李先生很绝望，原本以为把房子交给酒店托管很稳定。然而现在算下来，他投入了40多万准备做这笔“躺着赚钱”的投资，这刚收回来一万多块钱就戛然而止了，连装修费和管理费都不够。实际上，收到通知的不单单是李先生一个人，很多买了公寓的业主都收到了。这些房东们纷纷抱怨，房子等于是直接砸手里了。留着自己住吧，水电费很高，关键是面积太小。再转租出去吧，由于门头和入口均只有一个，别的酒店是无法入驻的。
房东们觉得，自己的损失太大，肯定不会同意，就算是提前解约，对方只支付一个月的租金作为违约金，难以弥补自己的损失。业主们找来媒体帮忙，电话联系中，酒店经理表示：这个就是酒店单方面解除了合同，他们没有能力继续租了，也没办法继续履行付房租的义务了。违约责任可以按照合同来执行，如果业主们有异议的话，可以找律师，也可以选择走诉讼流程。
实际上，在双方签订的合同中，并没有写明违约后的管理费及装修费该怎么处理，只是提到了1个月的租金作为违约补偿。那酒店以疫情为由单方面毁约，理由是否充足，又是否合理合法呢？记者又联系了律师咨询。
律师表示，双方签订的合同期限是三年，并收了业主管理费，酒店以疫情为由解除合同不够合理。如果没有证据证实，比如当地没有发文明确禁止从事酒店经营业务的话，是不构成“不可抗力”因素的。亦即不具备解除合同的条件，酒店应当继续履行合同。如果酒店方一定要解除合同的话，应当赔偿业主的损失，这损失也包括预期的可得利益。退一步说，就算是构成了不可抗力，也应该只就疫情影响经营期间的租金予以减免。也就是说，受疫情影响，酒店可以请求业主减免部分租金，但合同还是应该继续履行下去的。
“不可抗力因素”似乎成了这个案件中的关键点，我们在绝大多数合同书中都能看到这个词。受不可抗力因素影响，则怎样怎样。那到底什么是不可抗力？疫情究竟算不算不可抗力呢？根据法律规定，构成不可抗力必须具备三个条件。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
十九妹觉得，仅从定义上来看，新型冠状病毒疫情显然是签订合同时所不能预见的，也是不能避免的，但并非不能克服。比如房东适当减免租金就完全可以中和酒店因疫情造成的损失。况且只要没有封禁，酒店就还是可以营业的，只是客户少了而已，这应该算是自身经营上的困难吧。当然，也有网友认为，疫情的破坏力更甚于自然灾害，各行各业都蒙受了巨大的损失，可以划到不可抗力的范畴。
不知各位读者对这个案例怎么看，您觉得此次新冠病毒疫情算“不可抗力因素”吗？您觉得酒店提出解约的要求合理吗？