相比十多年前，现在的地产行业整体上已经不再如昔日那般如日中天，近几年万达“瘦身”，恒大债台高筑的消息更是给整个行业笼罩了一层“夕阳西下”的色调。 当然这都是相对而言，所谓瘦死的骆驼比马大，地产业的市场依旧巨大，只是相关企业从“一路高歌”变成了“如履薄冰”。
富力起家于广州，20年间的高速发展过程和在经营决策方面的果敢体现了富力的进取心，其中最被人熟知的一件事就是在2017年富力花费200亿从万达手里买下了70多家酒店，加入了全球最大酒店运营商行列。 不过现在的富力却被营收下滑、高额负债所困扰。
富力早期在地产行业处于领先的地位，富力集团的房地产销售额在2008年时位居行业第4，十几年后，富力已经明显掉队。 2017年销售额位列23，2018年略有上升，排名19位，显然不能和以前的荣光相提并论。
2020年测评机构根据品牌价值给出了房企十强名单。前三甲位中海、万科和恒大，富力排在第9位，2018年时还在身后的华润和融创都已经超过了富力。 富力是如何一点一点失去领先地位的呢？
自2005年起，富力的房产销售规模就一直增长缓慢。 主要原因是富力集团把重心放在商业地产上面，富力制定自认为具有前瞻性的计划，通过以城市新CBD为契机，进军商业地产，建立独树一帜的多元商贸业态，从而实现行业领跑。
因此富力在这十年的发展和整个房地产行业的进程明显不符，与此同时其他同行房企都在大力发展住宅开发，通过高周转实现高盈利。 相比住宅开发，商业地产开发前期投资更大，整体进程更慢，直接拉长回报周期。
从现在来看富力这个决策是存在战略性的失误，虽然事后诸葛亮，但是资金回流期长的确让富力丧失了最初积累的领先地位。 此外富力在买地上也没掌握好节奏，2005年是富力上市的年份，可以说这时的富力正是信心满满的时候，就像它的名字一样，富有力气。
从整体持地来看，富力的布局是十分合理的，涵盖主要地区，二线城市和三四线城市成为经营重点，通过扩大范围来分化风险。我国的房地产是一个分化的行业，有着明显的局部差异， 更宽阔的经营范围有利于减缓区域市场波动带来的影响，同时能够有效把握住不同成长时期有潜力的城市。
2006年富力开始大规模买地，两年里增加的土地储备规模到达2000万平方米，大规模的买入土地拉高了富力的债务，而2008年的到来给了富力沉重的打击。2008年金融危机爆发，全球经济都不景气，同时这也是我国股市最糟糕的一年。 经济低迷导致房地产景气指数应声下跌10个点，在折线统计图中生生地砸出了一个坡度。
这时候的富力喊出了那句口号，要撑过明年。2009年政府救市，富力才在搭上了救命船。 此外富力06年在成都投资的熊猫城，07年在上海存储的70万平米土地，也都没有得到回报， 算是做了赔本的买卖。这时的富力也逐渐失去华南五虎的地位（恒大、碧桂园、雅居乐、合生）
2013年时，富力在行业中的排名已经降到16，万科的销售业绩已经比得上4个富力。 富力开始谋求改变现状。2013年，富力第二次大规模购买土地，当年新增土地储备2000万平方米，重点扩大非一线城市的投资。这时富力的净负债率也来到110%。 2013年国家加大对二三线楼市的调控，富力再次受到影响，面临严重的库存压力和增长率的几乎停滞。
之后富力提出了多元化经营的策略，标志性事件就是2017年富力收购了77家万达酒店，其中包括大连万达中心写字楼，交易金额到达189.55亿人民币。很明显富力想通过发展自持物业来减轻房地产领域的风险和影响，收购完万达的酒店后，富力在酒店、商城和写字楼的资产占到整体的近1/5。 这次的收购让富力的负债率进一步上升。
事实上，富力在酒店业务方面的经营也是处于亏损状态。2016年净亏损1.8亿、2017年净亏损1.5亿，2018年完成收购后营业额上涨了10亿，但依然亏损1.8亿。 房地产方面，前两年房地产政策稍有放松，富力的销售业绩增长，带动盈利能力的回升，但是由于富力的高债务，使得整体的收益不是特别明显。
富力的债务率一直位于同行前列，最近10年的平均净负债率水平中，富力以127%位居第二。 第一名是恒大，负债率到达240%，之后是融创、绿城和保利。
这也能够看出，富力的经营策略是高储备，高负债，通过长期储备土地到达升值的目的，当然之前行业里延长房产开发周期，“坐地起价”的现象是普遍存在的。 不过随着政策的调控，高储备、高负债可能也意味着高风险。行业里的万科、中海的负债率就低得很多，经营之道也更稳健。
2020年，富力也似乎意识到其中的风险，年报里指出富力要在2020年降低负债。 降低负债最快、最简单的办法就是出售资产，富力也的确这样做了，广州富力国际空港物流园70%的权益出售，收入60亿，广州写字楼等物业的交易回款也将近60亿。
同时李思廉（富力董事长）也表示，价格合适将继续出售商场、写字楼、酒店等资产。 此外富力在2020年减少了四成的员工，当然一部分原因是变卖的物业。
尽管卖了这么多，富力的净负债还是高达130%，非受限现金短债比0.4，依然是属于红档企业。 李思廉表示，公司账面有充足的现金储备，有望在一年内将债务降到100%以下，并在2022年退出“红档”。
实际上富力面临的压力和挑战还是十分巨大的， 房地产行业的前景已经不太明朗，而企业的“红档”在政策上面只会更加受限。富力之前的一系列举措并没有起到很好的作用，在决策方面仍然缺少前瞻性。