最近的感悟就是，无论是炒房和炒股，大众最喜欢的永远是最热的题材，比如 汽车 板块，暴涨的没有天理，资本也愿意给很高的估值。
对于这样的板块，什么市盈率什么营收，其实不重要，重要的是人气和预期。
但是明明一些好的公司，基本面也不错，发展也不错，但就是没有热度，炒不起来。像粤港澳大湾区一些鸟不拉屎的板块就是前者，而房山就是后者。
我并不是说，房山一定会大幅度上涨如何如何。我是说，像房山这样配套比较完善的板块，给了想上车北京，而且想要比较完善的配套的刚需朋友们，提供了一个机会。
至少首付100来万的次新小两居，在这里还能找得到。而且本身价格已经相对低估了，二手房市场换手率也还不错，已经跌不到哪里去了。
买入不至于因为溢价站岗，反而等丰台地王们炒作的时候，还能沾一点运气。
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当然了，置业房山也是需要点勇气的。西部南部上班族们比较好一些，有房山线沿线，但如果是在东部北部置业，那可真要哭了。
至于房山置业群还有不少在望京上班的朋友，对你们肃然起敬。
所以房山的价格低，也是有客观原因的。
一是确实位置偏僻了一点，置业人群受限。
二是通勤就靠房山线。交通也不算优势。
还有一点，丰台你真的太不争气了，房山什么时候才能抱一抱你的大腿？
丽泽商务区能不能给力点？周边的棚户拆迁，和断头路能不能快点？眼巴巴的看着大兴和通州一路奔腾，你咋也不着急呢？
如果说未来房山还有什么优势，那么房山北延线，还算一个。
这条线的路线和站点已经实锤，就差开通了。
上图我画了两个圈，房山线北延，一个圈是首经贸站与10号线衔接换乘，一个圈是丰益桥南站将与在建的16号线换乘。
这两个圈，未来会对房山通勤族带来很大的便利。另外丰益桥南站还是丽金线的起点，直达金融街。金融街的民工们可以关注一下这条线沿途的二手房。
不过，房山坑也是不少的。
和大家简单聊了聊房山的优劣以后，我们系统的来看看， 房山必须买在哪里，涨幅才能不输大盘。
以下仅仅是我自己的分析，因为我分析 从来不靠谱， 而且 从来不客观。请不要抄作业。
很多年前，我第一次去房山的时候，我发现了房山特别有意思的一个地方。
或者说，房山地铁线，是有意识的脱离了老的房山区。
很多区域的地铁规划思路是，领导班子在哪里，就往哪里修地铁，这样可以让老城区的人赚得地铁的红利。
这么做非常合情合理。
但是房山，很珍惜这样一条地铁线。这条线彻底绕开了区政府。
到底是为什么？
为了不着眼于眼前的利益，发展更广阔的新城。
为了留住更多的外来人群，合理的在地铁沿线规划各种配套。
所以非常明显，房山区的买房思路就是：一定要沿着地铁线找楼盘。
而且要尽可能在人气足够旺，距离地铁足够近的地方找，最好是1KM以内，步行15分钟左右达到地铁站。
按照15年以内的次新房去选择。长阳板块2097套，良乡板块774套，阎村354套，城关、燕山不足百套。
所以沿着地铁线，越往城区的方向，流动性越高，可选择余地越大。
我觉得这里有一个安全阀门， 就是良乡板块的边界，苏庄地铁站。苏庄地铁站以西，流动性明显的降低。
至于具体的小区，只要是有小学一年级的画图水平，就可以找到。
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另外，再提供一点干货。
很多大V把房山按照板块来排序。我觉得可以更精确一点。
因为房山是典型的沿地铁发展的规划区域。直接按照站点来分更好。请注意，这里不是以距离城区远近排序那么简单。
而是以地铁站点的配套、人气、小区品质等综合因素。
按照购房优先级排序
1、长阳地铁站、篱笆房
目前房山价值最高的地方，房山CSD中央休闲购物区最核心的部分。有商圈，有小学，次新品质，换手率高。
2、稻田
虽然是距离丰台最近的站点，但是配套差一点，生态环境不错，适合做改善。仅次于前两个站点。
3、良乡大学城北、良乡大学城
大学城商圈。因为各大校区存在，生活便利性更高。
4、广阳城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄
配套相对不完整，老房子多一点，换手率略差。
接下来，说一说限竞房。本质上房山这篇也是限竞房板块系列文章之一。
没有任何利益相关，全凭个人喜好。
良乡大学城板块，限价4W+。 和周边次新价格略持平。华发中央公园和中海京西里，是我认为唯二可买入的。
地铁地铁地铁，重要性说三遍。
良乡非地铁沿线板块，限价3.5万左右 ，金樾和著，旭辉城，中骏·云景台等扎堆，不建议买入。
原因之一是，刚需盘没了地铁优势，铁定大幅度跑输大盘。因为品质或者价格低买入，实际上你会发现，通勤太痛苦了。
一个典型的例子就是，旭辉城。2018年8月当时售价为3.8万遇冷，一度降价到2.9万，后来还因为减配的原因搞维权。
原因之二是这里同质的产品过多。地段差不说，还要面临大量的同质对手盘。
中骏·云景台3800多户，如果再加上另外两个盘，以及恒大新盘等，那么这个板块仅限竞房就要供应6000多套。
如果未来到二手市场，同质化产品过多，需求不足，很容易产生价格上的相互踩踏现象。
一句话总结就是， 刚需非地铁盘+大量同质化楼盘供应，是买房大忌。
同样的现象，还表现在青龙湖板块，限价3.2-3.5万不等。
青龙湖板块虽然环境优越，但交通不便，只能靠驾车通勤。再加上金地大湖风华、首开熙悦观湖、熙湖悦著等等上万套的限竞房供应，未来在二手房市场不容乐观。
附：其他限竞房板块分析
北京板块的真正价值排序，都隐藏在限价里——限价7-9万/平的板块
北京板块的真正价值，到底该怎么排序？——限价5.5万-7万/平的板块
限价都是5万，北京哪个板块更能增值？——限价5-5.5万/平的板块
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简单粗暴的门头沟买房指南——限价5W/平的板块
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