第1个回答 2020-09-25
每年的“金九银十”都是房企押宝的重点推广环节，不少楼盘选择十一开盘。不过今年广州新盘推货“分散”的趋势越来越明显，不少楼盘提前至8月底至9月中推货，希望尽早吸纳客户，加快完成年底回款任务。有统计数据指出，今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘14个，合计2306套单位，推盘量比去年同期减少3个，但总推货量增加21%。
环境：银根紧缩 房企坦言资金压力大
今年5月17日，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，这成为上半年房地产融资收紧的重要节点。
进入8月，针对机构违规输血房地产企业的市场乱象，监管部门加大了整顿力度。8月9日，银保监会发文，将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款，严查各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。8月30日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。
“现在贷款额度比较紧，而且时间长，最关键的是利率上浮不稳定。”日前记者在增城一楼盘踩盘时，销售人员如是说。她表示，现在和几大银行合作，贷款利率基本都是上浮10%~20%左右，“现在接近年底，银行贷款审批周期都拉长了，对我们开发商来说其实资金考验比较大。”
9月6日央行宣布，决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点及定向降准1个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。不过，业内人士分析认为，此次降准主要是为了扶持实体经济，房地产政策方面并没有太多的松动，不排除降准所带来的资金面宽松会给房地产行业带来些许提振，但在收紧的房地产政策下，影响不大。
不过值得注意的是，9月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为4.2%，较上一期下降5个基点；5年期以上LPR为4.85%，保持不变。有分析人士指出，5年期以上LPR利率保持不变，表明在当前房地产市场调控背景下，决策层希望通过稳定房贷利率防止房价过快上涨。
中原地产首席分析师张大伟表示，二手房数据连续出现了3个月20个城市房价下调，这也是最近2年来首次出现的情况。从不同城市变化看，一、二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，“2019年上半年的小阳春已经过去。”张大伟说。
供应：盘量减少货量增加 区域“百花齐放”
据广州中原研究发展部监测，今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘14个，合计2306套单位，推盘量比去年同期减少3个，但总推货量较往年增加21%，“盘量减少，货量增加”的特征明显。总体来说，外围区域的单盘推货力度明显大于中心区域，但目前广州市场仍以少量加推为主，通过控制供货节奏来营造人气。
从区域来看，近四年“五一”或“十一”开推盘主力区域，经历了“增城-番禺”到“增城-黄埔”再到“增城-南沙”的变迁，且过去两大主力供货区推新占比均超过总量的50%，扎堆热区的特征显著。今年“十一”扎堆热区的“传统”被打破，各区新房供应表现出“百花齐放”的态势，主要供应区仅增城占比达到两成，并列第二位的番禺、黄埔仅各占17%。业内人士认为这主要得益于近年广州各区供地更趋均匀。
今年黄金周平均每个盘供应165套单位，比2018年同期的112套大幅增加46%，单盘供应能力提升明显。广州中原研究发展部认为，这主要得益于去年11月楼市调控手段优化，尤其加快中心区项目新批数量，以广钢项目为例，去年同期“一次只批50套”，目前同板块项目一次性可批200~300套单位。此外，去年“十一”长岭居、蕉门、花都花山、增城石楼等改善型板块叠拼、联排项目集中入市，此类成交周期长的项目一次推出套数较少，亦间接拉低去年平均供应水平；反观今年“十一”推货，基本以高层洋房单位为主，供应能力更强。
现象：推货分散 不少项目“抢跑”“延后”
每年的“金九银十”都是房企押宝的重点推广环节，不少楼盘都会选择在十一假期开盘。不过从2018年起，广州新盘推货“分散”的趋势越来越明显。今年，开发商推货更加分散，不少项目抢跑或延后推货计划。
业内人士分析，从开发商的角度而言，提前至8月底至9月中推货能尽早吸纳客户，加快完成年底回款任务；从买家的角度而言，由于广州市场价格、供应长期趋于稳定，客户保持理性心态，早年“一窝蜂”入市的情况不再，不少客户选择“十一”外出旅行、返乡，房企为方便客户安排假期时间，亦普遍提前推货。
从抢跑项目特征来看， 8月24日~9月7日推新以中高价盘为主。包括市区广钢板块的葛洲坝紫郡府以及天河奥体板块的珠江花城，其中珠江花城更是于9月6日获批预售证，累计释出400套单位，“金九银十”期间“弹药充足”，9月已进行两次开盘（9.7、9.21）。外围区方面，南沙、番禺优质地铁板块金洲、新造分别推出中高端盘越秀天珹、思科智慧城12光年。
广州中原研究发展部认为，由于中高端盘蓄客时间较长，且上述板块除广钢外，近年一手盘供应偏少，因此意向客户高度集中，故项目提早开盘利于促成成交。中秋节及后，各区刚需盘开始“试水”。此时推新项目所在板块普遍一手货源充足（如黄阁、石滩、朱村等）竞争激烈，提前抢跑利于趁早吸纳观望买家，抢喝市场“头啖汤”。
此外，今年除亚运城、绿湖国际城等个别大盘选择在十一假期推货外，其余主要一手大盘基本保持顺销状态，部分项目早于7~8月便大批量获取预售证入市，各区大盘基本保持约500套左右的可售库存。广州中原研究发展部预计，各区大盘“十一”期间将会推出小量促销单位、特价房“暖场”，并保持顺销状态。
除“抢跑盘”外，今年市场上亦出现不少“延后盘”，预计十一假期过后才投入市场。广州中原研究发展部指出，一部分“延后盘”存在建筑进度未达获取预售证要求的客观原因，不得不调整推出时间。另一部分延后盘多是由于开发商需要更长时间“造势”。如花都湖、南沙灵山岛尖属于全新板块且拿地成本较高，市场接受程度处于未知状态，因此开发商金九期间普遍进行“宣传攻势”，如通过发布会、广告、热门商圈设立示范点等方式先打响项目知名度，待合适时机再推货。
布局：热点板块主打“性价比”吸客
根据广州中原研究发展部监控显示，亚运城为“十一”期间的“顶梁柱”板块，全新亚运城“天韵”组团入市在即，预计可推出400套新货。此外，科学城全新盘大壮名城有望在假期前入市，加上保利罗兰国际、科城山庄等顺销大盘，预计将吸纳东部地铁通勤客户入市。
除传统跑量板块外，2019年从化街口、增城石滩得益于“性价比”高的优势，受关注程度不断提高。今年1~8月从化累计成交一手单位2700宗，同比增加10%，受14号线通勤利好带动，加上知识城板块价格提升带来的需求外溢，越来越多白云、黄埔上班族关注从化楼市。
石滩板块除传统大盘绿湖国际城外，全新盘金众江悦府、方圆·云山诗意云玺“正式上线”，区域热度处于提升期。此外，部分石滩项目以今年7月华侨城高价拿下石滩郑田村A19022号为卖点，刺激买家加快入市步伐。
前景预判
“抢客大战”或从假期后开启
根据当前“十一”推货预判，假期期间广州大部分项目以顺销为主，或会推出小量一口价单位、抽奖活动等吸引客户，但整体市场交投将表现平稳。从局部板块来看，地铁通勤、供应相对紧缺的板块开发商价格或相对“强硬”；板块竞争激烈的板块出现小幅让利的可能性较高。
以广州中原研究发展部9月调研为例，在南沙金洲、天河奥体等一手供应相对紧张、周边新土拍地价较高的板块，开发商普遍抱着“不愁卖”的心态，“金九银十”期间以常规价格出售，促销力度较弱。在黄埔知识城板块，由于21号线贯通至天河在即，加上板块二手单位尚未大批量进入市场，因此知识城部分楼盘甚至出现轻微价格上扬趋势。综合近年一手市场成交“翘尾”特征，广州中原研究发展部认为，进一步的“抢客大战”或从假期后开始打响，尤其今年四季度将有大批全新项目入市，届时买卖气氛或将更加热烈。
专家观点
广州市场实际上现在有三个不缺，即不缺购房需求、不缺政策利好、不缺市场信心。一，购房需求有继续释放的可能，尤其是部分观望的购房需求在近期也会积极入市。二，随着区域发展、各类轨交建设等，广州郊区市场表现活跃。三，这两年广州房屋增值机会表现明显，市场有充足信心。因此，预计广州今年“金九银十”的表现会不错，或者说广州的市场交易也会比较活跃。考虑到近期市场还是以降价促销为导向，预计部分楼盘还是愿意给予一些打折优惠或让利的做法，购房者可以积极把握。
——易居研究院智库中心研究总监严跃进
近期楼市成交量上来了，但只是和6、7、8月份的低迷比较，整体增长幅度其实并不大。由于大幅回收资金的目标并没实现，所以接下来的“十一”黄金周，促销肯定会持续，否则解决不了项目资金紧张的问题。降价还有多少空间呢？除去部分已实现回收资金目的的区域楼盘，之前那些优惠不痛不痒、中秋基本没卖多少的项目，“十一”很可能会加大优惠力度。
——地产专家邓浩志
截至9月23日，广州9月一手住宅供应4080套，面积47.2万平方米，成交4172套，面积45.8万平方米，虽然开发商的供货积极性提升，但是营销动作仍然偏于保守，所以成交表现平平。预计临近黄金周开发商将会加大促销力度，从10月份开始，四季度将会有一波覆盖范围更广的优惠大战。
——广州克而瑞首席市场分析师
肖文晓
部分楼盘“金九银十”推新信息
荔湾区
葛洲坝·广州紫郡府将加推143平方米四房
新世界凯粤湾加推76~143平方米二至五房产品
天河区
珠江花城加推7栋115~139平方米四至五房单位
云商汇推出建面30~55平方米创意空间和建面155~900平方米企业总部
海珠区
越秀天悦江湾首推建面约102~140平方米的江景复式单位
华发江南府主推建面约128~143平方米四房户型
白云区
伟腾云星8月31日提前抢跑推出建面79~130平方米二至四房住宅单位
华润置地·润府全南向建面约105~133平方米3+1至4+1房复式单位即将推出
朗云花园计划推平层121平方米、复式洋房111~115平方米及别墅产品。
黄埔区
万科幸福誉万科山景城樾山三项目有加推
华标峰湖御境将推出328~586平方米五至九房大户型单位
番禺区
星河湾半岛四期新推出一栋28层高的普通住宅，四房单位建面约286平方米
亚运城9月推出89~135平方米三至四房单位
南沙区
嘉霖聚和·尊悦台首推建面约76~96平方米的二至三房单位
金科·博翠明珠将推80~138平方米三四房江景住宅
中交蓝色海湾预计推售1栋洋房单位，户型建面约为144~237平方米
敏捷·鹿港预计主推建面约34~90平方米住宅单位
中交汇通中心商用项目推售建面50~70平方米南向海景LOFT办公单位
相关链接
南沙灵山岛尖板块
全新楼盘11月开放
信息时报讯（记者 罗莎琳） 9月23日，由越秀地产和喜马拉雅联合举办的“在岛尖·听见世界”声音美学艺术馆，在广州国际金融中心（IFC）精彩上演。记者在活动上获悉，位于南沙灵山岛尖板块的越秀地产南沙全新项目越秀·明珠天悦江湾项目即将11月开放。
进入展馆，里面设立了一个有趣的声音装置。简单的管道搭建的是声音的纽带，寓意着让人静下心、慢下来，去聆听生活中那些被遗忘的美好声音。展馆里还可以录制有声明信片，选择一段最有共鸣的音频，寄给亲人、小伙伴、甚至自己，用声音表达生活，表达情感。
据悉，作为全国最早的老牌房产商之一，越秀一直秉持着“成就美好生活”的品牌使命。南沙全新项目越秀·明珠天悦江湾项目即将11月开放，以“岛”“秋”“滩”“洲”为主题，用极简意象为建筑增添多一份想象空间。
2014年，《南沙新区明珠湾区起步区控制性详细规划》正式发布，提出将明珠湾建设为现代金融服务集聚区、总部商务办公区和钻石水乡居住社区等功能区。经过5年轰轰烈烈的造城建设，灵山岛尖板块已是芳华乍现。今年4月，总投资约134亿元的6大总部基地集中开工，至今已聚集13家总部企业。交通方面，地铁18号线（在建）、22号线（在建）、地铁15号线（规划中）将从明珠湾穿梭而过，快捷通达广州市区，更与深圳、珠海等地。