开发商 为了尽快筹集资金，在房屋正式建成之前会进行预售。为了防止“ 一房二卖 ”现象的频繁出现，于是便有了房屋预告登记制度。而 购房 者购买的房屋最终实现合法存在，要经过 网签和备案 两个流程，那么，对于网签、备案和预告登记这三个名词，你能区别开吗？
一、定义
1 、网签的定义
网签是指 房地产开发企业 利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订 房屋买卖合同 ，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。
2 、备案的定义
备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《 商品房买卖合同 》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的 房产交易 管理部门申请办理 商品房预售合同 备案手续。
3 、预告登记的定义
房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产 物权 时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
二、法律依据
1 、网签无具体的法律依据
网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定。
2 、备案的法律依据
根据《 城市商品房预售管理办法 》第六条规定：商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《 商品房预售许可证 》。
《城市商品房预售管理办法》第十条同时规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和 土地 管理部门办理登记备案手续。”
3 、预告登记的法律依据
根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
值得购房者注意的是预告登记后，债权消灭或者本能够进行 不动产登记 之日起三个月内未申请登记的，预告登记将会失效。
三、法律效力
1 、网签、备案不具物权效力
网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。
但也有例外情况，根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。”
2 、预告登记具有物权效力
根据《物权法》第二十条以及人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定 建设用地 使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条款的规定，认定其不发生物权效力。”
从规定可以看出，预告登记可以使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。