第1个回答 2022-07-15
社区商铺时代，到底买什么类型的铺好？投资者应该如何选择优质商铺呢？蒋老师结合自己的经验总结出来一套完整的商铺投资方法论， 这次我们深入剖析一下，社区商铺要怎么投资，才能够更好地赚钱。
一，什么是社区商铺？
从性质上来说，社区商铺体现的是一种区域化的商业功能，即针对店住区的居民，而非中心的供应；从建筑形态上来说，它是一种住宅加商业的结合；从业态来说，主要业态分为人们就近消费日常消费，比如美容、干洗、餐饮。
那么这就从功能、建筑形式、业态组合三个方面界定社区商铺必须以社区居民消费为主的商业投资。
二，社区商铺的特点是什么？
社区商铺的主要特点是体量规模不同，以受众区域大小作为划分。供给与需求是一定要成对等的，如果体量太大，可能区域人口不足，导致消费不旺盛，那么里面商铺会有空置。
另外一个方面，它的建筑形式是分割的，比较小型的，便于后期经营、招商和销售，商铺面积从规模来说是比较小，适合于投资和租赁。
社区商铺与其他商业投资之间有明显的区别：
1，经营范围不同
一方面，一般商圈商铺经营很广泛，有的可能从外地过来，有的从别的区域过来，主要是看中商铺的位置和出于对人流的考虑，而且业态做的也比较全，不受社区消费业杰的限制。
2，租金水平差距较大
另一方面，其他商业租金水平可能因为不同业态差距很大，有的租金能力特别强，而对于社区商业米说，租金相差就不多了。
3，覆盖人流不同
社区商铺覆盖的人群比较有限，以区域为主。常规性的、不确定的人流给商圈商铺经营带来的机会也不一样，而相对社区商铺来说这样的机会就比较少，消费群体是比较固定的。
三，投资社区商铺要考虑哪些因素？
社区商铺有一个 “五、十”原则 。
1，五分钟路程
如果说五分钟路程会吸引到那些消费者群体，那么这主要看消费者所辐射到的五分钟附近有哪些商业点。投资者不仅要判断周边住宅档次，是中高还是中低，而且要观察消费者的消费形式是怎么样。
从投资角度来说，要从商业点的习惯性的人群来源作为着手点，可能一些消费者到这个商业点是五分钟，到别的商业点也是五分钟，至于最终怎么选择就要看个人的消费习惯。
2，十分钟商圈
此外，10分钟就涉及商圈或者购物中心，购物中心的投资灵活性比较差，这主要是看主力消费人群，其他可能是一个渗透。比如五到十分钟，有一些人就想到你这来，但这是渗诱，不能视为主力人群，主要是看你的物业的位置，另外投资者要分析人群到达你这里的频率，还有你物业的优势，就是你这个环境能够吸引人来。
3，商铺集聚效应
如果你商铺很小，很孤单，有一些人可能吃完饭会去买包烟，而你这餐饮很少，没有集聚效应，所以他会去看周边其他地方，就不来这边了。
4、消费群体定位
商铺的规模以及未来消费的群体的定位，这是应该考虑到的。规模的考虑是看将来的商业氛围，对于覆盖人群应该是主力消费群的是哪些。第二要考虑消费人群，然后再判断进行投资。
四，如何正确计算社区商铺的投资回报率？
投资回报率有个统一的算法，不管是投资写字楼、商铺还是社区商铺，用年收益除房子总价然后乘100%。
这是一般的算法，但是要注意到这里是忽略了契税以及利息。如果用纯年收人除总成本，这是更为准确的计算方法。但是，我们通常所说的是毛收人，利息，税是不在考虑范围内的。
此外，还要考虑投资回报周期和净现值，如果回报周期过长，那么净现值就比较低，看似赚到了钱，但是实际上可能没有赚到钱。
五，社区商铺投资过程中存在哪些投资风险？
1，财务风险
应该如何规避投资风险中最主要是财务风险，财务风险是可以尽量避免的。在投资者选择之前会对不同地段租金的增值进行判断，有的可能是正确判断，有的可能是错误的判断，就要看投资者对这个区域的了解有多少，对区域未来发展的预测是准还是不准，这些是在选择之初就要解决的问题。
2，经营管理风险
在选择之后，投资者是否能够独资经营控制这个商业也是很重要的，比如租金多少以及营业时间，看投资者是否能够单独控制这些因素。如果是大型商业就不可能自己控制。
3，租金回收风险
另外，在投资管理过程中，投资者的租金回收的情况也是财务风险之一。比如投资者租给了商家，商家付出的持续性和经营的能力是否能够让出租期间无断档期，这对于投资者的收益稳定性也是很关键的。
4，现金流风险
还有，投资者要考虑目前的市场租金水平与当时投资时算出的收益翠是否合理。如果发现租金满足不了最基本的还贷水平，那么肯定要吃亏，现金流就会出现问题。
六，要注意哪些投资策略
1，要投入时间和精力
很多投资者未必都在本地，他可能仅仅做投资，包括后期租金收取都不是靠自己来实现的，这时候可能有一个新的物业出来，你可以马上购买下来，它是物有所值的，但是后期经营、出租都出现了问题，过两年你没有时间经营，但是商铺要还贷的，所以这里要考虑你后期经营的时间和精力的问题，这也是风险。
2，符合经济状况
另外，注意投资额度要适合你的经济状况，再后来要看到市场的变化，就是商铺周边环境的变化、市场的变化所带来的正面、负面的影响。
3，注重商业氛围
有的可能周边竞争项目出现，导致商铺的租金水平和商铺入驻率开始下降，这也是投资风险的关键。有个关键的要点是：要看商业市场后期商业氛围是否良性的，注意消费场所是否在转移。
4，注意投资周期
这时候如果业态不再适宜社区的发展，则可能要进行业态升级，这也是一种风险，除此之外，消费者业态兴趣的转变也会是一种风险。这还要看周期，来决定继续经营还是转卖，在任何环节上如果不去作良性的判断，那么都可能会出现风险。
七，社区商铺投资实战，如何选择优质商铺？
1，哪些商铺易升值？
从投资者购买期铺到商铺交付使用，这个阶段商铺的升值主要取决于商铺房产价值的增值。那么，何种社区商铺最容易看涨呢？社区商铺的房产属性决定商铺升值的空间，有下面这些情况：
整个社区商铺数量越少，所能服务的顾客数量越多，其价值就会因为稀缺而比较高；如果单个独立经营的商铺面积在50平方米以下，其投资价值地越高；单个商铺的门幅越宽，进深越浅，铺内立柱越少，其价格就越高；位于小区居民出人口处，马路转角，靠近车站位置的社区商铺，其价值较高。
2，哪些行当最赚钱？
商铺买好了，经营内容如何决定呢？一般来说，不同业态决定了不同的获益期限，租金收入差异达10%~15%。成熟阶段的商铺业态一般可分为四类：生活类，服务类、休闲类和维修类。
不同的业态大致可分为两类：一类是租金低、租期长，狱利小，但收益较稳定的行业，如便利点、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药店、房产中介等；
另一类是租金高、租期短、获利大，但收益不稳定的行业，如棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴、教育机构等。
据悉，社区商铺中高获利的业种有：建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、快餐面馆等，但是提醒社区商铺投资者要根据自身情况选择经营自己比较熟悉的行业。
3，自己做还是别人做？
许多投资者在购买社区商铺时，往往更多的是从投资回报角度去考虑，但在经营方面缺少经验。很多投资者由于对很多行业不熟悉，因此经营的商铺不仅经济效益差，而且还可能因为其店铺形象差、经营的商品档次参差不齐、卫生条件不好等原因，而收到小区物业的“驱逐令”。
很多社区开发商，为了尽快回收投资成本，同时也为消除投资者的后顾之忧，纷纷推出了有产权但无经营权的商铺，同时还对商铺的投资回报率给予一定承诺。
社区中的所有商铺，均由开发商进行统一的设计和经营管理，因此，投资者若无经营经验不妨可以考虑让别人来经营。
4，社区商铺哪里去找？
在众多的商铺中，如何找到称心的物美价廉的社区商铺？投资者不妨从以下途径多加留心：
在旧区改造中新建的社区商铺，这是由一些沿街企业、仓库和一部分住宅等非居住用房改建成的商铺，但是这类商铺存量有限，特别是在大规模的旧区改造后。所以很多投资者不得不转战到机会较多的新建的社区中去寻觅商铺。
综上所述：
社区商铺时代，并非随便买商铺就能收获投资收益，而是要把投资策略和自身状况，以及投资风险全部考虑到位，只有这样才能够在投资社区商铺之前把全部的情况考虑到位，最大程度规避风险，选到优质的商铺，赚取最大的收益。
本人就在重庆卖商铺的，在重庆主城大部分楼盘都有在售，选社区商铺首先楼主应该是做过简单的调查的，社区商铺是现在电商很难影响到的一块净地。给楼主提几点建议1、首选一楼、2、选小区出入口的门面。3、选拐角处的门面。4、选临街的门面。5、如果附近有轻轨站或是公交站旁边的门面。6、不要买带柱子的商铺7、不要买二手门面。再就是看这小区的人流量和租金回报率和门面本身的增值空间。
说实话，由于 社会 变迁太快，好的商铺在几年之后，不一定还是好铺子，特别是商铺分割出售的，由于你无法控制隔壁的商铺是什么业态，即使你的铺位位置不错，但隔壁铺子经营的是不兼容的业态，就会降低你铺子的价值，例如，你隔壁是 汽车 维修店，卖快餐就不合适。因此，建议投资商铺要谨慎。
如一定要投资，当然要选商铺选址评估中被认定比较重要的要素，那就是：能见度，接近性(容易进出)，招牌，人流量，商圈内多种活动(例如零售，办公...)等。对于联排的商铺要选两边端头的。
商铺的，大部分楼盘都有在售，选社区商铺首先楼主应该是做过简单的调查的，社区商铺是现在电商很难影响到的一块净地。
给楼主提几点建议
1、首选一楼、
2、选小区出入口的门面。
3、选拐角处的门面。
4、选临街的门面。
5、如果附近有轻轨站或是公交站旁边的门面。
6、不要买带柱子的商铺
7、不要买二手门面。再就是看这小区的人流量和租金回报率和门面本身的增值空间。
说实话，由于 社会 变迁太快，好的商铺在几年之后，不一定还是好铺子，特别是商铺分割出售的，由于你无法控制隔壁的商铺是什么业态，即使你的铺位位置不错，但隔壁铺子经营的是不兼容的业态，就会降低你铺子的价值，例如，你隔壁是 汽车 维修店，卖快餐就不合适。因此，建议投资商铺要谨慎。
如一定要投资，当然要选商铺选址评估中被认定比较重要的要素，那就是：能见度，接近性(容易进出)，招牌，人流量，商圈内多种活动(例如零售，办公...)等。对于联排的商铺要选两边端头的。
商铺分为综合体商业（商业体量大）、独立商铺（体量较大）、社区沿街商铺（1/2/3层）、社区沿街商铺（1层）等等，均属于40年产权的商业性质，全球疫情对实体商业、特别是大型综合体的冲击较大，但社区商铺就像一股清流独立翱翔，若对商铺投资情有独钟或者自己开店的朋友，请看下面十条是否符合你：
第一：风险小收益回报合理
与城市综合体商铺相比，社区沿街商铺业态简单，投资运营的操作难度低，投资收益平稳，风险小。投资商铺无论是从短期和长远看来，都是风险较低，收益回报合理、稳妥的投资方式。因此对于个人投资者而言，如果预算允许的话，临街商铺的优势更大于城市综合体内的店铺。
第二：地段、地段、还是地段
购买商铺时就会想到“地段、地段、还是地段”，但社区商铺不用看地段，体量小，作用大，因为这是服务小区客群的必要配套。
第三：社区商铺东西南北选择
社区商铺，选择靠小区主出入口左右两边第一个商铺，根据交通动线定，若往右是地铁方向，选择右边商铺，不要选择次入口或者消防出入口，很多物业为节约成本，长期关闭，主入口人流量就更大，主入口位置就更稀缺，客群的第一感官是小区出入口的第一、第二铺面会被感官意识。
第四：合理的商住配比
人气旺的社区，底商商铺也是期房，在购买时须知晓拿地时的商业配比，比如政府文件是规定此地块是商业配比不超过建筑面积10%还是20%，建议选择不超过10%的配比，若5%配比最好，比如，此地块建筑面积10万平米，那么商铺面积是1万平米，住宅面积是9万平米，按照现在套均面积110平米计算，住宅大约800套左右，商铺按照套均60平米计算合计160套左右，预计开发商会修局部2层商业，一楼商业机会就更大。
第五:商铺大小选择
商铺选择合适的大小布局很重要，关系后期出租的收益和空档期的支出，选择商铺尽量在40-60平米，投资也合适、出租租金也不高，租户承担较轻。
第六：适合做餐饮的商铺
选择通气并有烟道的铺面，快餐是社区底商的重要必备配套，比如特色面条、地方特色干锅、小型的快餐炒菜等，如果是不能做餐饮，将考虑一下，目前餐饮在社区商铺中占据非常重要地位。
第七：商铺外部空间
铺面室内是正常的使用，铺面是否可外摆，社区商铺外摆的作用非常大，路边摊要的就是在外部的感觉，尤其在夏天是否能外摆加分很多。
第八：交通停车问题
商铺外可临停 汽车 吗？这个不用说了，若很方便，停在铺面门口吃碗面就可马上走，不用找位置停好后再来，浪费时间。
第九：物业服务
物业管理，物业与政府关系融洽，对商户的作业非常大，起码不会经常骚扰商户外摆的一定不合规的地方。又物业的服务是很重要的一个环节，好的物业服务会把其他小区客群引导至商户。
第十：住宅户型
需了解住宅小区和临近小区的户型配比，大小等，是否是刚需或者改善，关系到后期入住率和消费能力。
投资商铺之前须实地了解和调查，尽量选择大型开发商开发楼盘，对人气和收益都将有一定保障，卖商铺的置业顾问会有一套专门的说辞，耳听为虚 眼见为实，2020年投资商铺需谨慎，特别是疫情后对实体店经济冲击非常大，选择好的商铺，实现“一铺养三代”。
说说我的经验，操作了这么多年，仅供参考。
第一，高收益率的商铺，一定是总价比较低的，那么哪些商铺总价比较低？租金相对较高，那么这类型的商铺就是可以投资的，一般情况，二层商铺是最佳的选择，也就是说，纯二层的，这里商铺可以做培训，可以做美容美发，甚至可以做饭店，也就是说他什么都不影响情况下，可以做很多行业，二二层商铺的价格，是一层商铺的一半不到，他的租金确实一层商铺的3/4，是不是做高了收益率？
第二，可以在房价低迷的时候，收购一些二手商铺，因为社区商铺，他有一些特点，他要服务社区里边的人群，虽然互联网购物非常成熟和发达，但是社区商铺相当于，隐形的刚需，也就是说，你买个酱油，买个咸盐面，生日取个快递，送个快递，这些都需要地方来帮着储存，而之前的那些快递柜之类的，慢慢的还是觉得不人性化，只有商铺，才能够服务这些液态，包括吃点早点，搞个小超市，做个网咖，等等，都是非常好的投资方向。
第三，购买大型的液态，达到300平米或者500平米以上的这种商铺，销售肯定没那么快，所以，要抓住机会，要和个方面的中介，信息互通，每当有开发商低价卖商铺的时候，可以迅速第一时间谈判，拿到最低价，价格低了，收益率也就高了，因为你不可能一下子涨很多租金，那样，就没人租了，租金可以，慢慢涨起来，房价，在某些特殊的情况下，还是可以，让他降下来很多的，这种事情就是可遇不可求，时刻准备着，准备的现金就可以。
你这个社区商铺时代我非常认同！未来也必将是社区商铺时代，未来人除了网购外，购物都会就近原则，小区底商购物是无法过时的，我看好小区底商商铺！
只能说现在人越来越聪明了，包括开发商，一铺养三代的噱头鼓吹下，价格也是翻着跟头的往上涨，几百万变成钢筋水泥的空房子，如果能出租出去大于利息收入就算是烧了高香，如果放在无人问津的地方空置好几年那就有点悲催了，现在投资商铺就像赌命，千万不要冲动购买，有价值的价格也高，没啥人气的价格低风险更大，我一个朋友买的商铺，当初就是感觉虽然偏僻但价格相当便宜，但是就是发展不起来没人租，已经空置8年了，现在依然还着银行贷款、掏着物业费坚持着。
好的社区商铺现在基本上不害怕出租不出去，但也有空置期的风险，考虑的因素更多，譬如本小区入住人口情况、商铺数量比的问题、住户消费层次、交通人流、周边主要业态、附近长远规划等情况，都要仔细分析，谨慎投资。资金充足可以做长远考虑购入不动产，如果大量贷款就得慎之又慎了！
总之人流等于钱流，赌对了你就等着发财吧！
商铺现在供应量太大，想买到投资回报高的铺子已经很难了，普通的临街商铺人流量已经不行了，远远比不上专业的商场。我们这边420万的商铺一年租金也就18-20万，投资收益率4个点多一些，比不上一些银行理财更不要说动辄年化百分之6-12的信托基金和债券基金了。此外，商铺变现的能力很差，升值空间有限。现在的商业模式已经从步行街、临街商铺升级为吃喝玩乐教于一体的各种综合体了，普通商铺的租金收益这几年都在往下走，加上商业地产过度开发，商铺供应量大大超过了需求，所以现在真的不建议投资商铺。但是一些区位较好、交通便利或者离学校近的中大型社区底商还是不错的，如果起价不高，收益还是可观的。现在的现实情况是400多万买的商铺和1-200万买的门面房租金差异并不大。
社区商铺还要看小区周边的业态。周边是否有学校，是否有政府行政中心、商业写字楼、餐饮一条街、商业综合体和大型超市这种聚集人流量的业态。此外还要考虑的周边小区的入住率和交通问题，这些都关乎未来商铺是否能租出好的价格。
我们在考虑如何选择优质商铺的时候，首先得了解一下，商铺主要分为哪两类：
1.这类商铺就是大家平时在逛那种综合体，比如说万达广场，银泰城，那么这种商铺就是商场内的商铺，基本上每一层都会有很多小的铺子，大多数的都是开发商自持的；
2.而近几年开发商为了套现，基本上都会拿出来卖，然后通过返租的形式给购铺者，但是返租形式的商铺，基本上都是不靠谱的。
1.首先不要选择返租形式的商铺，比如红星美凯龙居然之家等等，这些返租的比例再高，都不要去碰；
2.选择大型社区的底商，因为它的人口基数，就决定着，你这个商铺周边的流量，周边流量越大，那么也就意味着，你这个商铺的价值就越高；
3.尽量去选择社区门口、或者是十字路口的拐角处，因为这两个地方的商铺，都是人流量比较大和最显眼的地方。
最后总结一下，如果说我们买商铺，单纯的只是拿过来投资，那我们首先要考虑的就是这个小区它的人流量问题；
如果你是拿来，自己做某一个行业的话，那么你就要去考察一下，这个小区内的主要人群，是否适合你自己要做的那个产业，匹配度是否达到标准。