融创杠杆降至“黄档”!孙宏斌:不调控,这个行业没法干

如题所述

第1个回答  2022-08-11

又到房企年报季,融创中国交出了这样一份答卷:


2020营收2305.9亿元,同比大增36.2%,归净利润356.4亿元,同比大增36.9%。到2020年底,融创在手现金1326亿元,短期债务较同年中期大幅下降34.9%。按照“三道红线”,融创半年内从红档变黄档。


所有数据都在透露四个字:逆势上扬。


2020全球经济受到疫情的深度冲击,房地产行业也经历了过山车般的跌宕起伏,过去一年,融创到底做对了什么?


俗话说得好,选择比努力重要,房子卖得好,不如拿地拿得好。


分析融创财报可以发现,融创土地储备约78%位于一二线城市,22%位于强三线城市。其中最大的仓位是杭州、重庆、武汉、天津等强二线城市,占比达到65%,远超一线城市(13%)、强三线城市(22%)。


最近两年,一线城市的调控愈发严厉,三线城市不温不火,唯有强二线城市一片长虹,重仓二线城市的融创正好站在了风口上。


更重要的是,在重仓一二线城市的情况下,融创的平均土地成本仅约4270元/平方米,这种成本控制能力让人羡慕。


优质土地+低成本地价,这样的融创,不当学霸才怪呢!


01

盈利增而负债降,主业更稳固


先来说个题外话,今年的电影春节档空前火爆,你看了哪几部?


除了催泪温情的《李焕英》,《刺杀小说家》这部国产奇幻电影也口碑颇高,甚至被评为近年最成功的国产奇幻电影之一。雷佳音、大幂幂、佟丽娅等人气演员出演,豆瓣评分7.0,是春节档电影第3高。


但是你知道么,这么一部奇幻电影也有开发商融创的手笔。今年春节档,融创文化参投的影片《刺杀小说家》、《熊出没·狂野大陆》,分别收获超9.83亿、5.75亿的票房。


现在的开发商已经不甘心只和钢筋水泥打交道了,就像大佬融创, 在地产、物业服务、文旅、文化等六大产业广泛涉足,带来惊喜不断。


2020年, 融创录得合同销售额5753亿元 ,虽然和当初6000亿元的小目标差一点,但也稳居行业第4。此外,融创在核心城市继续保持领先优势,更在 杭州、重庆、武汉、天津 等12个全国重点城市销售金额排名第1。


行业大变局之下,融创能hold住头部排名,更显示出它深厚的主业基本功。


俗话说,疾风知劲草。融创能取得如此不错的年度成绩,实在难得可贵。我扒拉了下财报,发现了融创进步的秘诀。


去年融创的加法做得很好。


2020年融创逆流而上,赚钱能力更进一步。2020年全年, 融创录得营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元,同比增长36.9% ;继2019年之后,再次创下 历史 新高,攀上营收2000亿+、归母净利润300亿+的新高峰。


图片源自:融创中国


近年大火的“现金为王”这一黄金原则,融创也 死死拿捏住了。到2020年底,融创在手现金1326亿元 ,非受限制现金超额覆盖短期债务,流动性充裕; 短期债务较同年中期大幅下降34.9% ,现金流更加从容安全。


赚钱+++之外,也要给自己减负啊。所以融创也做起了减法。


2020年,融创用了半年时间从“三道红线”全踩的红档,跳级到只踩中一条的黄档:到2020年底,融创的净负债率同比下降76个百分点至96%;非受限现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准,融创已降至黄档,偿债风险进一步降低。


融创中国行政总裁汪孟德强调,到2023年公司的债务指标还会持续优化,最后一个指标会在2022年提前完成。


此外,融创也在打算积极规划未来,布局更长远的主业版图。截至2020年底, 融创土地储备约78%位于一二线城市,平均土地成本仅约4270元/平方米 。2021年,融创全年可售货值预计超过9000亿,其中超过78%位于一二线城市。


图片源自:融创中国


这给足了投资人安全感。毕竟最近集中供地政策惊动房圈,重点城市一年三次拍地的消息让人心惊肉跳。但相比其他大部分小伙伴,相信融创的底气会更足一点。


手中有粮,心中不慌嘛。在土拍改革正式枪响前,融创已提前占据了一个好起跑位。


难怪申万宏源(香港)在研报中给出融创高度评价:“融创中国坚持深耕一二线,以逆周期扩张策略,成功在15-17年逆势加杠杆扩张,并借以并购扩张的标签优势,打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势……预示后续销售和业绩量质提升,同时随业绩集中释放,净负债率望显著下降、带动融资成本下行,形成锦上添花。”


02

跨界融创的百变与野心


今年春节期间,融创是最让我惊喜的开发商了。即使不在售楼处,也能听到它的名字:“一起来融创滑雪啊!”


尤其最近两个月,已经好几个小伙伴说要去融创滑雪了。盖房子之外,融创玩转文旅这一新技能被越来越多人看到了!


不只是日常生活中的口口相传,融创的努力在财报中也能看到。在融创文旅众多产品业态中,融创冰雪依托四季运营优势,已完成市场提前卡位,目前布局全国18个城市,规划18个滑雪场,其中7个滑雪场已开业,总接待333万人次。甚至,融创已成为目前国内最大的室内冰雪运营商。


融创哈尔滨冰雪大世界


广州融创雪世界


与此同时,融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界,打造集室内、室外于一体的冰雪 娱乐 度假目的地。


融创押注的冰雪IP 前景可观。大家知道,我国正在筹备2022年北京冬季奥运会,近年也在大力发展冰雪经济,相信冰雪度假产业会越来越火爆,到时融创凭借头部优势,盈利能力或将大大提高。



融创在财报会中透露,截至目前,融创中国文旅项目已在国内39个城市落地。2020年度,融创中国实现文旅城建设及运营收入38.79亿元,同比增长36.11%,占到集团总营收的1.68%。


无锡融创文旅城


在上次业绩会中,融创中国董事会主席孙宏斌说:“在融创看来,文旅业疫情后会反弹。这个行业是供给侧的问题,需求远远没有满足。”


从今年春节期间大家的观影、滑雪热情来看,确实如此,我国文旅行业的蛋糕还很大,融创文旅有望成为集团的营收贡献大户。中信建投预测道:“未来文旅板块将成为公司多元化布局的主力军。”


另外,融创“地产+”版图去年实现大扩张,去年下半年集团将旗下融创服务推上港交所,并取得亮眼成绩。到2020年底,融创服务在管建筑面积达到1.35亿平方米,同比增长155.1%。合约建筑面积达到2.64亿平方米,同比增长67.2%,处于行业上游水平。


融创服务也越来越能赚钱了 ,2020年度,融创服务收入46.23亿元,同比增长63.5%;归母净利润6.2亿元,同比增长130%。公司整体毛利率为27.6%,同比2.1个百分点,毛利率水平在行业内处于前列。


03

孙宏斌:不调控的话这个行业没办法干了


2020年度的财报业绩会中,孙宏斌金句频出。


对于大家最关心的行业调控,孙宏斌说: “我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。 不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。”


他进一步解释原因道:“ 房地产的钱占整个金融体系的30%以上,如果加上其他行业用房地产做抵押的,就达到50%以上。如果这个行业不调控,对金融系统的影响太大了 。而且这也涉及到老百姓的幸福感,所以中央调控楼市是这两个逻辑。”


简简单单的大白话,和孙宏斌一贯的直率爽朗的作风一样。孙宏斌还笑言: “三条红线以后就不用担心我的负债率了,现在央行管着呢 。”



说到集中供地新规,孙宏斌也很从容。他认为,要增加土地供应量,让它变得更加透明,这是好事。一次出让20-30块地,利好规模大的企业,他们就可以一次报20块地。


在孙宏斌看来,行业发展还早着呢,这个行业在往前走,城市化率还有20个点,市场需求非常大。今年新房销售市场预计18万亿元,长期20万亿元也没问题。


孙宏斌还讲了一下自己对集团的期望。他说,未来融创还要靠地产作为核心主业,快速赚钱,要增加权益金额,追求高质量的、有利润的增长。另外,文旅也是非常好的生意,融创要把文旅做好,2021年目标是会员做到1个亿。


最后,孙宏斌贡献了一个刷屏金句,我估计也是这个财报季的全场最佳:“现在这个行业是在一个全新的逻辑下,优秀企业会迎来自己的盛世年华。”


他说,头部企业的好日子才刚刚开始,并预言2年以后会看到个别企业暴雷,很多企业要出清了,市场集中度会再次提升,头部企业会占到30%-40%。



疾风知劲草,在不平静的2020年,融创“地产+”业务反而蓬勃铺开,展示了作为开发商的深厚功力,和不只是开发商的惊喜成绩和无限可能。

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