第1个回答 2014-05-25
房地产营业税
税收筹划一，概述，税收在允许的范围内通过法律，通过投资，管理，会计及其他经济活动，一系列的预先安排，以利用该国的纳税人税收法规规定所有的技术差异，包括税收优惠，包括减税和允许使用的税务规定，从而达到尽可能减少税收负担或递延纳税的目的，从而使纳税人获得最大的经济效益。之前在房地产项目的税收进行规划，有必要了解当前房地产税的立法整体。一个房地产项目从招投标，开发，建设，销售（转让）过程主要涉及以下税收：企业所得税，营业税，城市维护建设税及教育费附加，土地增值税，房产税，城镇土地使用税，城市房地产税，印花税，契税等，对应于暂行条例及其实施细则和财政，税务部门的通知，审批等各项税收法规和规章。因此，税收筹划必须与公司自身行为的国家税收政策的充分了解的基础上结合起来。税收筹划可分为子行业类别，分税种，开展经营活动三个类别按计划。房地产项目从商务活动以及不同税种的税收筹划进行区分。
二，税收筹划
房地产的土地使用权转让业务已经出售给房地产过程中需要完成与其他公司交易的发生，如房地产基金按照企业贷款，合作开发，投资入股等日常业务活动;而房地产企业需要在日常业务中，企业重组架构，如成立项目公司，销售公司，分立或合并。在日常业务过程中，都涉及到税收问题，使用的业务活动方式不同，税负没有带来相同的，因此合法合理节税可以通过科学合理的方式来实现操作，减轻企业税收负担的效果：
1，通过不同形式的投资税收筹划
根据现行税法规定，投资收益，税后项目和经营收入及所涉及的利率是不同的，而且会产生同样的税不同情况相应的投资收益。所以出了节税的追求，可以根据收入的不同性质实现税收筹划的相互转换效应利益。例如，A公司有闲置资金，希望和一个房地产开发B公司进行合作，300万作为什么样的合作是非常特别的方式，毕竟，在这种合作将直接合作的收入对公司的未来所做的方式一对税收活动产生决定性的影响。公司可以采取三种主要的方式与B公司进行合作：首先是3,000,000乙公司的直接贡献与房地产开发合作;二是通过金融机构把钱借给3,000,000乙公司涉足房地产开发;第三种方式是采取参与房地产开发投资的股份。假设一年后，该公司退出了房地产开发项目，与B公司，股份现金600,000咨询。在第一种方法中，600,000所得税法作为造福工程收入。由于A公司出的钱，他们的收入没有评估任何费用，占公司60万元，房地产公司，相当于将自己转让给B公司，360万元转让价款的一部分，合作开发元。房地产转让需要缴纳营业税金及附加销售，企业所得税收入。营业税金及附加这为19.8万美元的企业所得税132700元，税后收入269300元。按照第二种方法，假设某公司通过金融机构贷款300万B公司，利率为5％。一年后，该公司还回收600000美元利息收入，财政部门应缴纳营业税及附加33000元，187100元企业所得税，税后利润379900元。在第三种情况下，完成销售的房地产回来股利600,000之后。出于同样的A，B两公司税率，该公司不需要补税税后利润60万，A公司收到60万元的经济效益。从以上三个投资看第三税负最轻，但采取的经营风险，而B是不负责的债券。第一与第二相比，第一笔投资的税收负担较重，但是A公司直接参与房地产开发项目，获得发展经验。在实践中，由于营业收入，利息收入，股息销售对方的性质收入和收入，企业可以结合自身企业的实际情况，确定实际经营需要投资，以减轻税收负担。
2，合作建房的税收筹划
根据OFTHE规定文件[1995] 156号：该合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房行为。如果A公司拥有的土地，但相对稀缺的资金，而B资企业，但没有土地，然后双方来了，到合作建房，应该采取什么样的合作是合理的？按照国税发[1995] 156号文件，合作建设的房屋可以分为两种方式：一种是纯粹的“以物易物”，可以分为两大类，一小群具有土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了房屋的部分所有权，在这种情况下，当事人按照“转让无形资产”标题下的子标题征收营业税，其他的“土地使用权转让” “销售不动产”征收营业税;有一小群的土地使用权，以换取置业租金成本，在这种情况下，一方面通过“服务 - 租赁业”征收营业税，其他按“销售不动产”关税征收营业税。还有一种合作的方式，以党的土地使用权，另一方提供资金合作伙伴关系，成立了合资公司。成立合资企业这样的合作方式，划分为三种情况销售的集合，表示：（a）如果双方采取建立风险共担，利润共享的分配，按照营业税“无形资产投资入股的房子土地参与被投资公司的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定使用由合资企业提供了正确的方向，为投资股，其不征收营业税;只对合资企业出售取得的收入按销售不动产税的房屋;一方的利润，如果采取的销售佣金的方式一定比例参与分配，或提取固定利润建立在（2）的房子之后不征收营业税，土地使用两种份额，没有销售税被指投资在股不征营业税的行为，它会属于合资，固定利润或按“转让无形资产销售收入按比例提取的收入得到当时党的行为，土地使用权的转让“征税;根据“商品房销售”关税征收营业税，而销售收入的合资企业所有的房屋（iii）如房屋建造的房子按一定比例，那么这样的商业行为，也是分配后，双方并不构成简称无形资产投资入股营业税，共享不征收营业税的行为风险，因此，第一个合资企业的土地出让方向，根据由实施细则第十届“转让无形资产”征税，其营业额25批准的法规。因此，合资公司的房子后，分配给B，如果他们的销售，然后按“商品房销售”税。另一个“就一些具体问题土地增值税的通知”（财税[1995] 48号），房地产投资，合资，投资，联营一方土地股份（房地产）价格按照财政部，国家投资税务总局或作为联营条件，房地产投资转移，关联公司，暂免征收土地增值税。投资，合资和再转让上述房产，土地增值税应征收。因此，A和B公司建立了合资公司使用，并共担风险，共享利润，就无法支付高昂的营业税的5％可以从土地增值税豁免。当然，总的风险，这意味着一个公司想采取一些商业风险。
三，根据房地产企业的税收筹划
在一般应缴纳税款，房地产企业需要缴纳所得税，营业税，城市维护建设税和教育费附加，土地增值税，房产税，城镇土地使用税，城市房地产税，印花税，契税等。税收筹划的基础上税，主要是通过税收减免，税收模糊性，选择性，规定，如税收筹划数，还可以通过税基，税率，避税节税方法。减免税规定所有税款有规定的在各种税收暂行条例单行线，这里就不重复了。房地产企业需要承担的税种主要是营业税和企业所得税，而5％的营业税以及附加的教育和城市建设的基础上，基于额外征收销售业务，因而不节税空间。下一步，主要从企业所得税，土地增值税先简单介绍一下两税税收筹划。
1，企业所得税税收筹划
根据“中国人民的企业所得税暂行条例共和国”的企业或组织的规定，应当支付其生产，经营收入在我国独立经济核算的实践和其他收入的企业所得税。因此，房地产企业取得房地产开发及其他业务活动的收益，征收企业所得税，但国外投资，包括股息，利息，租金，转让各类资产，特许权使用费所得也。目前，国内房地产企业的企业所得税为33％。
企业所得税税收筹划通过税收筹划利用税收优惠政策，例如，可以选择享受优惠的产业税收减免，选择注册享受优惠的税收减免，税收筹划也可以通过纳税人，如构造设立子公司享受优惠税率。由于子公司是独立的法人实体，如果盈利，其利润不能并入母公司的利润，应视为单独的独立纳税人缴纳企业所得税。当在低税率的子公司所在地，子公司可以少缴企业所得税，使公司整体税负较低。然而，使用分支，那么它无法实现上述计划的结果，因为分支机构不是独立的法人实体，可以被纳入母公司的利润缴纳企业所得税，而不管税负低的位置，不能增加或减少公司的整体税负。
现行企业所得税调整的房地产法律法规的“所得税暂行条例”及其实施细则，“企业所得税税前扣除”等适合各类商务法律，法规，特别适用对于房地产企业的税收是根据2006年1月1日开始国税发实施[2006] 31号，“国家税务总局关于房地产开发业务的企业所得税问题的通知”，于2003年发行，国税发[2003] 83号“国家税务总局国家在有关通知房地产开发企业所得税问题”同时废止。由于国税发[2006] 31号是2006年1月1日开始，所以强调了关于文件的内容。
（一）与文件[2003] 83号相比，国税发[2006] 31号文件作出了两项调整：一是预售收入有望营业利润率有望税毛利率;其次，根据产品开发项目区的性质将发展为经济适用房和非经济适用房，并提供保障性住房项目预售税收收入预计将不低于3％的毛利率;在单独预售税收确定不同地区的非经济适用房项目，预计毛利率，其中，省会城市和城市的不低于20％，城市和郊区的独立规划，在城市地级市和不低于15％，不大于其他区域少10％的郊区。
（2）新的房地产开发企业确实发生的广告费，业务宣传费及招待费税前扣除作出新的规定。
国税发[2006] 31号规定：广告，业务宣传费和新成立的第一个制造销售产品收入的发展发生前，可结转至以后年度房地产开发企业业务招待费，但没有超过三年。转移到税前利息开支，发生了新的要求净借款问题。国税发[2006] 31号规定，企业的发展获得贷款，只要他们从金融机构证明文件发出后，其所属企业发展公司转向使用由借款人支付的利息，允许税务扣除的有关规定。
（c）条规定的成本，扣除费用及税前会计原则。
公共配套设施费，前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费，间接成本，如主要成本项目的发展，国税发[2006] 31号规定了它的会计原则和税前扣除。
（4）增加了防止资本弱化规定和相关交易。
规定OFTHE文[2006] 31号，根据借给全资，利息须支付全资税前扣除;依法借给比全资附属公司以外及相关企业借入资金的50％的部分，其注册资本的金额（包括50％），可以通过计算出同期相同标准的基准贷款利率在金融机构中扣除;超过部分注册资本的50％，利息支付负担的超出部分，不得扣除。
（e）要求完成标准的产品开发。
国税发[2006] 31号规定，凡符合下列条件之一者，视为已完成开发的产品：第一，他们已经报告已完成的房地产管理部门在产品（成本对象）的开发;第二个已投入使用（成本对象）产品的开发;三是已取得产权登记证明的初始开发产品（成本对象）。
（六）新成立的房地产公司进行了限制税收减免。国税发[2006] 31号规定，房地产开发企业不得享受新的税收优惠政策做生意，并为销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业做企业不得享受新税收优惠。
2，土地增值税的税收筹划
根据“土地增值税人民中华民国”的规定，建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人拥有的土地使用权，土地增值税应缴纳土地增值税。该税是针对房地产市场的特别税，因此就更有必要对进入土地增值税的税收筹划。
（一）按照税务规划进行土地增值税土地增值税
税范围：国有土地使用权，建筑物及其附着物的行为地面上的转移，不包括非转让土地使用权，财产权利的行为。所以，就像在应该属于劳动大厦行为行为的产生房地产，劳动收入的性质是收入，不属于土地增值税征税的范围。房地产开发企业可以使用这个建筑的方式来确定最终用户在开发的早期阶段，定向开发的实施，减轻税收负担，以达到避免销售主体的发展，土地增值税的目的。
（二）使用土地，税收筹划增值税起征点
土地增值税门槛是：？纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过20％扣除项目金额，免征土地增值税。关系有了这个规定，纳税人在普通标准住宅出售建筑应被视为带来附加收益增加价值而放弃增加税负，与特许权的门槛，否则率大于阈值略高带来的损失。
1。如果纳税人享受门槛的交易。建在一些商业地产开发销售公司，除了销售税和城市以外的其他所有允许扣除的100量，当X，相应的营业税金及附加的这些商品住宅销售价格为如下：（5％的营业税，城市维护建设税，3％教育附加费的7％）5.5％X，那么它遵循所有允许扣除的金额：100 +5.5％十，根据相关门槛该企业享受的最高价格门槛如下：X = 1.2×（100 10 5.5％倍），解决了上述方程表明，此时的最高价为128.48，允许扣除的107.0 7（100 +5.5量％×128.48）。
2，如果纳税人提高售价。当该值低于20％的税率，而应适用略高“增值率低于50％的部分，税率为30％”的规定。如果这个时候的售价为128.48 + Y由于加薪y的价格，相应的销售税金及附加和扣除项目金额，应允许提高5.5％，然后允许扣除添加如下的数量和价值：允许扣除金额= 107.07 +5.5％Y，增加值= 128.48 + Y-（107.07 +5.5％Y），从而简化了增值的计算方法如下后：94.5％是21.41，所以应付土地增值税为：30％×（ 94.5％Y 21.41），如果企业的效益声称提价多增加是由于通过阈值和新的税收突破，他们必须：Y> 30％×（94.5％Y 21.41），即是y > 8.86。也就是说，如果你想通过提高价格，以获得更多的收益，就必须使比137.3 4（128.48 +8.86）更高的价格。
通过分析这两种情况：当纳税义务人，除了所有准予扣除项目金额100以外销售税金及附加项目，其销售的房地产转让时，将价格定在128.48是纳税人可以享受得到的最高价格门槛。在这个价格水平，阈值可以享受他们获得更大利益的照顾。如果价格低于这个数字，虽然能够享受门槛照顾，但只能获得较低的收入;在价格上有任何增加，则必须使价格高于137.34较高，否则，带来的提价收入会更高的价格不足以弥补增加的税收负担。
（三）通过增加扣除项目金额进行税收筹划
土地增值税是按增值金额和扣除的比例来计算的增加值按照适用税率征收尺寸逐行计算，增值率越大越高适用于支付更多的税收的税率。增值率=增值/扣除项目，因此适当加大分母，即扣除可以降低增值率较低的税率，以减轻税负的效果。
减税允许纳税人扣除收入包括五个部分转让金额：收购支付的土地使用权;房地产开发成本;房地产开发成本;随着房地产税的转移相关联;部其他扣减，主要从事允许扣除的纳税人取得土地使用权，并支付开发成本的20％和金额房地产开发融资的。在利息费用的计算其中房地产开发成本，“土地增值税实施细则”做了明确的规定，房地产企业可以选择适当的标准利息扣除的税收筹划。利息支出那里的税法可以通过计算房地产项目转让进行评估，并提供金融机构证明的，允许扣除，但在类似的计算同期商业银行的金额不得超过最高贷款利率。其他房地产开发费用，土地使用权少于5％，支付房地产开发及计算扣除的费用金额;凡分摊利息费用无法计算，或无法通过房地产开发项目转让提供金融机构，房地产开发成本的证明取得的土地使用权少于10％，支付的金额和计算出的房地产开发成本而扣除。房地产企业可以据此选择：如果企业预计利息成本较高，房地产开发项目主要依靠债务融资，利息开支的比例较高，利息可以计算分摊并提供金融机构证明，扣除;相反，主要依靠股权融资，有望降低利息费用，则不能计算利息应评估，所以你可以扣除的房地产开发，更经济有利于实现企业价值最大化。
总之，不是通过虚假税收筹划成本，虚假费用，违反税收法律，法规采取的政策手段的方式来逃税。税收筹划是逃税不同，逃税是合法性的最明显的特征，这是我们目前的税制不通过精心策划经营活动和财务活动违反的前提下，不违法的方式在法律规范，尽量满足规定税法规定的条件，以减轻税负，提高企业利润的目的。
茶_昆虫